小区经营也有“潜规则”近日，一则有关“物业费潜规则”的消息在网上被热炒。其内容大致为：杭州某物业公司负责人私自收取了小区内一些经营户主的“进场费”，最终被送上了法庭。这种做法被业内称作物业“潜规则”，也就是说，一些人想要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，他们往往要向物业公司或相关人员交纳好处费后便可得到默认，但按《物业管理条例》的规定，这类事情应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，此后有关费用应该归全体业主或业主委员会所有。
　　时下，越来越多的经营者都瞄向了小区内的公共部位，因为这些部位有着人群集中、目标定位准确、费用较低等优势，可以用作项目经营、广告宣传等。公共部位的经营所产生的费用该由谁来收取？其实，早在几年前就有过类似的争论。业主们自然是理由充足，物业公司的理由则是一些收费是为了弥补物管费不足，有些收费项目，是管理的一个手段。由此，一些业主认为，既然这样，最重要的是收费要透明。有专家认为，公共设施和项目不收费或收费过低会对未使用的业主产生不公平，而这些设施的经营不可能由某一个或几个业主来进行，物业公司作为管理单位可以代为经营，但收益属业主所有。物业公司可将其用来弥补物业管理经费的不足，但对业主有告知的义务，告知可根据双方合同定期进行，明确经营收入及开支，业主对于收益及使用状况有异议，也可通过业主委员会要求物业公司予以说明。>>> 热点现象
　　租赁费、入场费应该明示在不少小区内，都有专门为小区配套建设的公共房屋，但这些房屋多被物业租赁出去，赚取房租费用。市民张先生表示，他所在的小区内就曾有为小区配套建设的活动中心，而今，活动中心早已租赁出去。
　　张先生说，他们也与物业公司讨论过该问题，对此表示不满，但物业的工作人员表示，“如果连这点‘灰色收入’也没有了，物业就根本无法生存下去了！”
　　有的小区内，送水站甚至有专门的经营房屋。有送水站经营者表示，他们要想进入小区内经营，不仅要交给物业租赁费，还要缴纳“入场费”，“毕竟竞争这么激烈，你不讨好人家，自然还有想要进入的厂家。”
　　诸如此类，每到周末，不少小区内都会雨后春笋般冒出各种经营的厂家，打着横幅，销售牛奶、日用品、保健品、银行卡等。有业主表示，过多的经营性行为出现在小区内，对业主的生活会有不小影响。有业主说，商家能进入小区经营，是要向物业交钱的，交了钱还可公布商家电话。>>> 专家解读
　　寻求双赢的解决之道在法律层面上，物业公司是为业主服务的，只有在事先得到业主授权的条件下，才可使用小区资源来营利，且这些收入也应列入被监管之列。物业经营者，获取利益的主要途径，还应当是依靠收取物业管理费用；而业主对于提供服务的物业管理者，也应当给予报酬。但那些擅自收取“入场费”，将收益列为物业收入的行为，无疑是侵犯了业主的权益。建议业主碰到此类情况，要与物业一方交涉，要求对方公布收入，允许物业获取一定的服务费和必要利润，并将其余额纳入小区公共支出或直接补贴进物业费。
　　近年来，物业服务一直是购房者、业主所关心的热点问题。物业公司要赢得业主，就需要真心实意为业主着想，实实在在为业主考虑。无论是服务内容，还是服务方式，都需从业主的角度出发。就是本着这种宗旨，有些物业公司取得了一定的社会效益，形成了品牌知名度。他们经常收集来自业主的反馈意见，进行业主满意度调查等；对业主的任何意见和建议均高度重视，并设专门部门和专人在规定时间内给业主以回复；活跃业主的文化生活等。
　　>>> 记者点评
　　用信赖
　　增加附加值
　　走出“灰色地带”，实际上是物业公司与业主之间建立相互信赖的一种有效方式，无形中可大大增加物业公司的品牌附加值。因为业主们相信，如果能够提供高于一般物业管理企业的服务质量和卓越的管理水平，这样的物业公司一定能够长足发展，并在良好的口碑宣传中建立品牌美誉度。
　　物业服务本身就需要在细节上都有出色的表现，使大家能够在整洁、文明、安全、舒适的环境里工作、生活，充分享受到和谐、愉悦。而“灰色地带”的消除，能够使得业主获得消费满足感和成就心理，甚至有着很强的安全感，从而对物业公司形成情感归属。这本质上是在丰富企业的内涵，是树立品牌的基础。有些物业公司希望提高品牌知名度，却苦于找不到迅速提升的突破口，不妨在这方面做出表率，不断创新，为工作注入新的元素，将满足业主需求做到极致，从而始终保持行业领先优势，成就品牌业绩。