-新闻背景

　　自我省1994年第一家专业物业服务公司成立以来，截止2007年底，全省具有物业服务资质的企业共453家，从业人员达2.5万余人。据统计，我省共有3228个以住宅物业为典型的物业项目接受物业服务企业提供服务，总服务面积约3900万平方米。

　　金黔在线讯装修保证金有望“叫停”、业主要求租用车库、车位时，建设单位今后也不得以只售不租为由拒绝。9月8日下午，由贵州大学起草的《贵州省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)顺利通过省政府法制办、省建设厅验收。

　　据悉，按照地方立法程序，《条例(草案)》通过验收后，需经省政府常务会议审议通过，并报请省人大常委会批准后才能实施。

　　昨日，记者专门采访了《条例(草案)》起草小组成员——贵州大学法学院副教授程昭伦，请他对其中一些与居民利益密切相关的条款进行了解读。

　　亮点一

　　将委托管理和自行管理统一纳入调整范围

　　物业管理，在大多数市民看来都是业主委托物管公司对小区进行管理。程昭伦表示，其实这个理解是片面的，因为根据《物权法》的规定，物业管理包括委托管理和自行管理两种形式。

　　与国务院《物业管理条例》调整对象仅为调整委托管理不同，《条例(草案)》将委托管理和自行管理一并纳入了调整对象。

　　解读：“调整是有原因的，也是必要的！”，程昭伦表示，我省目前的现状是委托管理与自行管理并存，而且委托管理的比例不到20%，自行管理近80%，所以将自行管理纳入调整范围非常有必要。另外，委托管理与自行管理各有优劣。委托管理专业化水平较高，但费用成本也相对较高；反之，自行管理虽然没有委托管理的专业化水平，但其费用成本较低。

　　亮点二

　　“叫停”装修保证金

　　《条例(草案)》第六十六条规定，物业服务企业或者其他管理人不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不得向业主、物业使用人等收取装修保证金。

　　解读：在目前物业管理实践中，普遍存在物业服务企业向业主收取装修保证金的现象，收取金额几百到几千元不等。但物业服务企业收取装修保证金没有任何法律依据。而且，物业服务企业收取装修保证金对制止业主违规装修起不到“保证”作用。相反，可能导致物业服务企业以业主违规装修为由拒绝退还装修保证金，侵害业主合法权益。

　　亮点三

　　车位、车库应当首先满足业主需要

　　《条例(草案)》第八十七条规定，如果商品房买卖合同约定车位、车库属于建设单位所有，建设单位应当首先满足业主的需要。当建设单位出租车位、车库时，应当首先出租给业主，业主要求承租时建设单位不得以只售不租为由拒绝；在满足业主现有需要后建设单位对外出租时，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　解读：物业管理实践中，关于车位、车库的出租与出售引发矛盾纠纷较多，主要问题在于物业管理区域内的车位、车库对外出租或出售后，业主停车无法得到满足。通过“不得以只售不租为由拒绝”、“对外出租时，其租赁合同期限不得超过六个月”等一系列规定能有效规范车位、车库的出租和出售行为，维护业主的合法权益。