聚焦物权法：专家教你如何做一个聪明业主

 随着房地产业的兴起，越来越多的市民入住商品房，成为业主。物权法的施行，不仅为业主权益撑起了一把保护伞，也为解决邻里纠纷、业主与物管之间纠纷提供了法律依据。

    住宅不能擅自改作商用

    ［事例］市民吴先生在重庆北火车站附近的楼盘买了一套住宅，入住后不久，吴先生发现，小区内经常有一些陌生面孔出现，一打听才知道，这些人都是住旅馆的顾客。因为离火车站近，小区内一些业主将住宅改成了家庭旅馆对外营业。吴先生不由得担心：“这人来人往的，真怕哪天会出事！”

    物权法实施后，吴先生完全可以向法院提起诉讼。

　　［法官解读］一些住宅业主(尤其是临街、一楼住户)看到了自己特殊区位房产所带来的商机，擅自将住宅用房改成了餐馆、商铺、旅馆等营业用房，这种行为在物权法中是被禁止的。物权法第77条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅用房改为经营性用房；即使符合法律、法规以及相关管理规约，还必须征得其他有利害关系业主的书面同意。

    采光权、通风权不容侵犯

　　［事例］家住江北某高档住宅小区的钟女士最近遇到一件烦心事。家南面的一块空地上突然成了工地，开发商要在那里建两幢高楼。钟女士等几名住户跟开发商交涉，说新建的楼房不能挡住后面楼房的阳光和通风。开发商不理睬，双方争执不休。

    物权法实施后，钟女士可以向法院起诉维护自己的采光权、通风权。

　　［法官解读］通风权、采光权、扰民费……随着居民小区的不断开发和居民维权意识的提高，这些曾经鲜为人知的词汇已经走进百姓生活。物权法对此作出了详细的规定，建设建筑物，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质，造成损害的要予以赔偿。

　　小区车库、车位应首先满足业主

　　［事例］最近，家住直港大道一小区的袁先生买了车，可晚上把车停在哪里却成了让人头疼的事。原来，袁先生所在小区的车库早已车满为患，除了本小区的车外，一些外来车辆也停在那里；没车位停放，只好将车停在小区门口，但又怕不安全，这让袁先生左右为难。

    物权法实施后，袁先生可要求物管公司清理车库里的外来车辆，为自己的车找个位置。

　　［法官解读］一直以来，关于小区车库、车位的归属问题都是焦点。物权法颁布后，在第74条中明确了小区的车位、车库应当首先满足业主的需要；至于车位、车库的归属，可由业主、开发商、物管等当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。此外，像小区内的绿地、公用道路、公共设施以及物业服务用房，均属业主共有，若占用公用道路用于停车，所产生的收益应归全体业主共有。

　　业主可炒物管公司“鱿鱼”

    ［事例］两路口一小区的居民和物管公司闹得不可开交。虽然每月都缴纳了物管费，但小区里的清洁经常没人做、垃圾也没人收，这让小区居民颇有意见。为此，他们决定以拒交物管费的方式来表示不满。

    物权法实施后，小区居民完全可以炒物管公司的“鱿鱼”。

    ［法官解读］物权法赋予了业主当家做主人的权利，其第81条明确规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。不仅如此，业主还可以自行管理建筑物及其附属设施。日报记者 刘洋