日前，国务院发布了修改《物业管理条例》的决定，自10月1日起实施，记者近日从市房管局有关部门获悉，我市将根据“决定”，对住宅物业管理条例进行适当调整。

　　据市房管局有关部门负责人介绍，按照小法服务大法的原则，我市物业管理条例将会进行相应的改动。但由于我市物业管理条例的修改须经市人大提议通过，再报省人大批准后方可实施，所以我市新的物业管理条例的出台还需要一段时间。

　　市房管局相关部门的专家对修改后的《物业管理条例》进行了“亮点”解读。

　　半数以上业主同意可解聘物业

　　“此次修改的《物业管理条例》，备受关注的是由业主共同决定的7件‘大事’的通过人数有了变化。”市房管局相关部门负责人表示，对于广大业主来说，最为关心的可能就是由业主共同决定的7件“大事”，主要包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　市房管局物业管理处专家表示，新条例除了“筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”这两项规定有更加严格的程序，决定应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等5件“大事”，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了，而修订之前，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　解聘物业还得看“物权”大小

　　在新《物业管理条例》中，规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。其所作出的决定，除相应比例的人数通过外，同时增加了专有部分占建筑物总面积相应的比例数。

　　“此处修改，正体现了条例修改的真正原因和目的。”市房管局物业管理处专家表示，修改处提到了一个概念，就是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”，这个概念恰恰是《物权法》要保护的对象，说白了，以后小区业主再作决定，除了看投票人数是否过了规定的量，还要看“物权”是否也过了合法量。

　　专家表示，这个条款的内涵是，业主大会作决定，不仅要达到人数比例，还要满足私有面积过半的要求，如果出现这种情况：小区1/2以上业主同意解聘物业公司，但这些业主持有的私有面积（如房屋面积）不足小区建筑面积的1/2，则这个决议不能生效。

　　物业公司由管理者变为服务员

　　在国务院公布的新《物业管理条例》中，根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　市房管局相关部门负责人表示，虽然只是变了几个字，但意义却全然不同。这次的修改明确了物业公司的定位，就是为业主服务的。

　　“条例此处修改的本质是明确了物业公司的服务性质、业主的主人资格。”省会有关物管专家表示，根据有关调查，目前在全国楼市发生的物业纠纷，半数以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起的。“物业服务”一词，相比过去的“物业管理”，无疑更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能，可以说给物业企业一个法律上的明确“定位”。从这个意义上看，由“管理企业”到“服务企业”不仅仅是为物业管理公司的更名提供了法律依据，还为物业管理行业的发展指明了方向：随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展，近年来物业行业成长迅速，并在社会经济生活中扮演着愈来愈不可或缺的角色。

　　街道办成业主大会指导部门

　　新物业管理条例规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

　　市物业管理协会会长武建章表示，把“街道办事处、乡镇人民政府”加入新《物业管理条例》中进行明确，这样使对物业管理的权力更具体化，更明确化，有利于物业工作的细化开展。

　　业主可申请撤销侵权决定

　　修订后的《物业管理条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权力，《物业管理条例》规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　“决定”还扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。

　　记者调查

　　按常理，物业公司向业主提供服务，并获得收益，业主享受物业公司的服务，双方应该是“双赢”的关系。然而，在现实生活中，不少小区的物业公司与业主之间矛盾重重。近日，记者通过调查发现，业主与物业公司的矛盾主要集中在开发商遗留问题、物业费纠纷、早期物业管理政策不太完善造成的纠纷等方面。