部分小区的物业费纠纷甚至闹到了法院，图为法官收缴执行款。(资料图片)本报记者胡雪柏摄

　　记者： 张淑玲 李慧博

　　去年底，市住建委出台《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》，明确从今年1月1日起，物业公司必须在每年一季度向业主公示上一年度物业费收支情况。也就是说，今年4月前，物业公司必须公开收支明细，否则可能被取消资质。 

　　这项法令能否得以实施？又能否化解业主和物业服务企业之间的矛盾纠结？本报记者就此到通州、海淀、西城等地多个小区进行了调查。

　　■调查样本

　　金隅七零九零

　　物业催缴PK业主催账

　　一方是物业公司向业主催缴物业费，一方是业主向物业公司催要上年度物业费收支明细。目前，通州区金隅七零九零小区不少业主为交不交物业费纠结。 

　　一周前，该小区业主“rwzzmm”在其小区论坛发帖，称不交物业费最起码的理由是物业公司不公开物业费，“一平方米2.1元，小区住宅面积15万㎡，去年一年物业就收了378万。”业主们质疑，该小区是新建小区，需要花费的无非是物业办、保安、保洁、绿化、路灯、电梯、监控、自行车棚，公共设施都很新，且很多还都在开发商维护期，“要人帮忙买东西，给10块钱也得说声买啥了。378万呢，没花完剩下的怎么处理，总得有个说法吧。” 

　　不少业主网上发帖表态，不公示物业账目就不交物业费，“物业公司公示账目难，想让咱们交费就得更难。”一名业主称。 

　　昨天下午，该小区物业一名相关负责人称小区物业费收支情况的确没公开过，“小区2009年才入驻，一直有业主要求物业费公开，但目前还在准备阶段，但最终肯定要公开，给业主一个交代。”

　　健翔园

　　物业费可交业委会归集

　　为保物业费缴有所值，自去年3月始，海淀区健翔园小区业委会鼓励业主将物业费交由业委会，由业委会统一归集并支付。 

　　该小区业委会2005年成立后，多次要求物业公司公布物业费收支明细。“也曾公布了一两次，但业主们认为公开内容粗略，不及时且不真实，不满意。”该小区业主代表大会主任任晨光称，业委会这才要求物业费统一归集并支付，业主自愿将物业费交给业委会，由业委会根据物业服务需要划转所需费用，以此实现业主真正当家做主。 

　　据介绍，业主将物业费交给业委会，若权益受损可及时获赔；若遇物业公司起诉，业委会则出面应诉并承担诉讼费用；物业公司则需每月或每季度向业主公示服务及财务情况，并经业委会审核通过才能得到相应资金。“业委会会定期公布物业费收支，缴费业主有权查阅所有账目，也可成立财务小组监督业委会收支。”任晨光表示。 

　　对此，该小区物业则认为物业费应集中交由物业公司支配，“如果交到别处，会导致物业服务难以维持。公司会按照相关规定来公布收支，业主不满意可以提出来”。

　　朗琴园

　　收支公开带来高缴费率

　　据了解，2007年11月，西城区朗琴园小区通过业主大会，业委会与北京嘉浩物业公司签订了物业管理信托合同，根据信托契约，受托人即物业公司必须每月将经营、物业费收入以及工人、维修开支等财务报表，报到业委会。 

　　“已经3年了，我们每月将财务报表上报业委会，业主也可随时到物业查账，都是公开透明的。”昨天下午，该小区物业公司相关负责人称，朗琴园小区是国内首家采用信托契约制的小区，物业费收支均由业委会审批并公开，物业费属于全体业主，而物业公司则提取总支出的6%作为酬金，“现在小区每平方米收2.2元，年前物业费缴费率就到了78%，收多少用多少一看表就一目了然。” 

　　“物业的年度财政预算也会在小区进行公示，业主和物业都按合同办事，执行得不错”。该小区业委会相关负责人表示，以前小区物业费收缴率只有30%，而现在则稳定在90%，且调查显示业主满意度超过了90%。 

　　业委会监督小组成员潘阿姨表示，目前，监督小组成员的主要工作就是监督财务和提出业务管理建议，“报表看不明白，物业公司得重整。业主参与小区事务热情很高。”

　　■背景

　　今年一季度检查公示情况

　　去年底，市住建委发布《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》。今年1月1日起，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，以及本年度物业服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。 

　　《撰写规范》是物业服务企业对上一年度服务事项、收费项目、收费标准、收支明细等内容的有关情况说明，运用财务报表和文字信息，反映整个会计期间物业服务项目经营活动的书面文件。重点对物业服务项目收支情况报告的时间、主体、要求和基本内容作出明确的规定。 

　　今年一季度，本市将组织专项执法检查，对未如期公示项目收支情况的物业服务企业将责令改正，并依法予以记分处理。

　　■律师说法

　　公开物业费要求仍欠细化

　　本报律师团成员、京华律师所律师、房地产法律专家秦兵表示，小区物业与业主之间最大的矛盾就在于物业费，按照《合同法》的基本原理，业主付费而物业公司公开收支是基本原则，但由于绝大部分小区没有业委会，导致业主力量弱，物业公司单方涨价或在服务中偷工减料。 

　　虽然新颁布的物业管理办法要求物业公司必须公开物业费收支情况，但相对讲还是很粗略的。秦兵表示，应该对这个管理办法进行细化：一是要求物业公司公布细节，比如在“绿化”费用中，要写明怎样的情况下花费了这笔钱，有没有花的必要；二是要明确物业侵犯业主知情权的责任。业主要求物业费公开其实是在申明知情权，如物业公司没有让业主明白，或者暗箱操作侵犯了业主权益，办法就需要明确物业公司赔偿责任。

　　■专家解读

　　业主可解聘不公开费用物业

　　社区专家舒可心称诚信服务是物业公司的根本，他说，物业费不公开是引发业主和物业之间多种矛盾和纠纷的根源。业主从来都有权利要求物业公开账目，可惜的是一部分业主没有这么做，业主权利意识普遍淡薄。他认为，一定程度上来讲，物业不公开账目也是业主们容忍造成的。 

　　物业管理实际上是一种信托行为，本质是业主信任物业公司，一起出钱让物业管理共同事务。物业服务水平高低不是最重要的，最重要的是诚信，只有诚信才能让每个业主交钱。如果今后物业公司还是做不到公开，那么业主就可以解聘物业公司。 

　　舒可心表示，公开账目本身不是目标，让物业公司诚信才是终极目标。重构道德体系也是最重要的，要让物业公司拿到物业费后诚信地为业主们提供服务。

　　■权威对话

　　物业不公示收支可取消资质

　　记者：自今年1月1日起，小区物业费收支情况必须公示，请问该规定出台的背景是什么？ 

　　北京物业管理行业协会会长周星：从行业自律角度来说，物业费收支公开，是为了告知业主基本情况，消除业主误解。对物业费收支情况，政府文件给出了一个固定模板，模板内容基本对应了物业费支出的全部，业主想知道的都能知道。 

　　记者：此次物业费收支必须公开的规定和以前物业管理规定中要求的物业费公开有什么区别？ 

　　周星：以前要求物业费公开，只说了有哪些收费和标准，但对具体实施没有规定。这次规定物业费支出情况也告知业主，且规范具体，可以让业主逐条对物业公司进行监督。 

　　记者：对于拒不公开物业费收支的，有没有督促措施？ 

　　周星：物业协会方面会组织业主评价，并进行上报。每个季度，会组织物业公司评优。如果物业公司拒不公开物业费收支，第三方认证机构会不予认证，并且政府会吊销其物业公司的资质。在对物业公司每个季度的考核内容中，就有小区物业费的公开情况，必须向行业协会检查汇报。 

　　记者：物业费收支公开会遇到什么难题，应该怎么解决？ 

　　周星：不少物业公司对物业费收支公开有顾虑，担心缴费业主对服务不满意。物业费收支的公开，可能会导致一些缴费业主的不平衡，会影响以后的物业费收缴。同时我们也担心，全市三千多家物业服务企业，可能会有一部分，因为经营必须规范起来而入不敷出，进而倒闭。 

　　目前阶段，物业公司能做的就是跟业主尽量沟通，诚信服务，赢得更多业主的支持，自然缴费情况也会有所好转。构建业主与物业和谐互信关系。