按：《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第 244 号，以下简称《办法》）于2010年11月27日经市人民政府第90次常务会议通过，2011年3月1日起施行。为了让社会公众了解相关政策，经重庆市政府公众信息网约稿，市国土房管局对有关问题予以解读。

    随着住房制度改革不断深入，我市房屋产权私有化格局的逐步形成，物业专项维修资金制度应运而生：首先是 1998年，建设部和财政部即出台了《关于印发住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法的通知》（建住房[1998]213号），明确规定了商品房和房改售房应按规定建立维修基金；随后国务院《物业管理条例 》（国务院令第504号）、《重庆市物业管理条例》（市人大公告第201号）均明确规定物业共有部位和共有设施设备实行物业专项维修资金制度；2007年建设部、财政部又制定出台了《住宅专项维修资金管理办法》第165号）。
    我市于1999年10月开始归集商品房专项维修资金，此项工作率先在渝北区开展。国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》出台后，我市主城各区先后制定了各区的物业专项维修资金管理办法，全面推行物业专项维修资金归集管理工作。但各区办法规定不尽相同，导致我市维修资金缴交标准、缴交方式、代管体制、使用程序不统一、不规范。
    根据《重庆市物业管理条例》授权，历时8年，《重庆市物业专项维修资金管理办法》于2010年11月27日经市人民政府第90次常务会议通过，2011年3月1日起施行。《办法》贯彻落实《重庆市物业管理条例》的立法精神和相关原则，并对建设部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定进行了细化和创新，更具操作性和地方特色。
    《办法》统一了我市物业专项维修资金的交存范围、标准，进一步明确规定了我市物业专项维修资金代管及自行管理模式，规范物业专项维修资金使用程序及分摊方式，有效保障业主住用安全和往返业的正常使用。
    一、《办法》适用范围
    《办法》第二条规定：本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
    二、建立物业专项维修资金的条件
    《办法》第六条：有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：
    （一）商品房；
    （二）城市房屋拆迁安置房；
    （三）经济适用房；
    （四）房改房；
    （五）市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。
     解读：1、有两户以上业主的物业才具有共有部位和共有设施设备，才需要建立物业专项维修资金；单一业主的物业，因部位和设施设备属于是专有，则无需建立专项物业专项维修资金。
    2、有两户以上存在共有部位、共有设施设备的物业，无论是商品房还是其他类城市房屋拆迁安置房、经济适用房、房改房）都涉及维修、更新、改造及费用分摊问题。为了使不同性质、不同用途的物业共有部位、共有设施设备的维修更新和改造均得到有效保障，《办法》将商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房、房改房均纳入纳入建立资金的范围。此外，考虑到农转非安置房也的建立的的必要，但在交存标准、交存方式等问题上与商品房等物业执行同一标准时机尚未不成熟，因此，第五十五条作了参照执行规定，即：“本市农转非安置房的物业专项维修资金的管理及其使用参照本办法执行”。
    三、物业专项维修资金的首期交存标准、续交标准
    《办法》第七条规定：物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：
    （一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；
    （二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。
    主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。
    本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。
    《办法》第十九条：业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交。
    由区县（自治县）房地产行政主管部门代管的，业主应当按照首期物业专项维修资金的交存标准和方式续交。
    由业主自行管理的，续交方案应当在管理规约中予以明确。
    房改房首期物业专项维修资金使用完毕或者剩余资金不足维修、更新、改造的，房改房单位应当通知业主及时按照本条第二款或者第三款的规定续交。
    《办法》第五十四条  物业专项维修资金首期交存标准确需调整的，由市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门、市城乡建设行政主管部门适时调整，报市人民政府批准后向社会公布执行。
    解读：物业专项维修资金按交存时间分，可分为首期和续交两种情形，根据物业取得的方式又可分为商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房和房改房的维修资金四类，从区域划分可分为主城区物业维修资金和主城区范围外的物业维修资金，针对不同的物业，其交存标准不一样：
    首期交存标准：主城区商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房首期维修资金区分有电梯和无电梯，有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存，无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。根据房地产市场的发展变化，上述物业首期交存标准并非一成不变，《办法》五十四条作了有关适时调整的规定；对于本市房改房首期物业专项维修资金，其交存标准按照国家和本市相关规定执行，如公有住房出售，由售房单位按20%（高层30%）比例从售房款中计提维修资金。
    续交标准：当业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，业主应当续交维修资金。不同的管理模式续交的标准也有所不同。区县（自治县）房地产行政主管部门代管的，业主应当按照首期物业专项维修资金的交存标准和方式续交。由业主自行管理的，续交方案应当在管理规约中予以明确，业主应当按管理规约规定的续交方案进行续交。房改房首期物业专项维修资金使用完毕或者剩余资金不足维修、更新、改造的，取得房屋产权的业主应承担续交的义务，房改房单位不是续交主体，但应当通知业主业主及时续交。
    四、业主（购房人）在交存首期物业专项维修资金时应注意的事项
    一是要清楚首期物业专项维修资金的交存标准；
    二是要注意首期物业专项维修资金的交存时间，即：《办法》第八条规定：购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时交存。
    三是要注意维修资金必须直接存入按本办法规定的专户管理银行开立的物业专项维修资金专户。
    四是不得由开发建设单位、物业服务企业代收首期物业专项维修资金。
    五、对业主自行管理物业专项维修资金有哪些要求
    《办法》第十四条：业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决：
    （一）不由区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；
    （二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；
    （三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；
    （四）确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；
    （五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
    以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
    业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。
    《办法》第十五条：业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十四条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。
    《办法》第十六条：划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府签订授权协议书，同意乡镇人民政府或者街道办事处在发生本办法第二十八条规定的危及房屋安全等紧急情况时有权组织代修，维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。
    解读：业主自行管理物业专项维修资金必须在乡镇人民政府、街道办事处指导下召开专题业主大会，并就《办法》规定的事项进行表决。表决事项京戏经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，业主大会召开情况及表决事项应当进行公示。业主自行管理期间，为了保证资金安全，减少不必要的成本，切实保护业主权益，《办法》规定不能自行任意选择银行开立专户，必须在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。同时，为了保证紧急维修资金及时到位，要求业主委员会与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府签订授权协议书。
    六、物业专项维修资金的使用范围
    《办法》第二十条：物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准。
    下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
    （一）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；
    （二）依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；
    （三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；
    （四）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。
    解读：根据《物权法》、《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》等法律法规关于业主共同行使物业共有部位及共有设施设备管理权的规定，物业专项维修资金的使用范围应首先依据物业服务合同约定，物业服务合同未约定或约定不明确的，才以有关部门制定的指导标准执行，具体指导标准将由市房地产主管部门会同市价格行政主管部门制定。同时，本条还规定四种不得列支物业专项维修资金的情形。
    七、使用物业专项维修资金需经过的一般程序
    《办法》第二十二条：需要使用物业专项维修资金的，应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容：
    （一）需要维修、更新、改造的具体范围和内容；
    （二）维修、更新、改造方案及工程计划；
    （三）费用预算及用款进度计划；
    （四）其他与物业专项维修资金使用有关的内容。
    《办法》第二十三条：物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。
    未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。
    维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。如果有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，应当通过招标方式确定。
    八、使用物业专项维修资金需要提交哪些材料
    《办法》第二十四条：申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：
    （一）物业专项维修资金使用方案；
    （二）与施工单位签订的工程施工（维修）合同；
    （三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料；
    （四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的书面证明材料；
    （五）专户管理银行及账户名称；
    （六）其他相关材料。
    九、使用物业专项维修资金的划转方式，以及需要存档哪些材料
    《办法》第二十五条：由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。
    业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第二十四条规定的材料报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应当在7个工作日内出具备案证明，发现不符合法律法规规定的，应当书面提出责令改正意见。
    需要使用房改房首期物业专项维修资金的，房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。经审核同意的，房改房物业专项维修资金管理机构应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。
    《办法》第二十六条：物业专项维修资金只能划转到工程施工（维修）合同确定的施工单位账户中。
    物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。但发生本办法第二十八条规定的需紧急维修的情形时，且维修、更新、改造所需费用在2000元以下的，可以支取现金。
    《办法》第二十七条：维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：
    （一）施工单位编制的工程结算报告；
    （二）维修费用清单、票据；
    （三）维修费用分担明细表；
    （四）其他相关资料。
    十、在哪些紧急情况下可以申请物业专项维修资金进行紧急抢修，以及相应的操作流程
    《办法》第二十八条规定了紧急抢修情况，即：发生下列危及房屋安全等紧急情况，应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：
    （一）屋顶、墙体渗漏（已约定的除外）；
    （二）因线路故障而引起停电或者漏电；
    （三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；
    （四）落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；
    （五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
    （六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；
    （七）电梯发生危及人身安全的故障；
    （八）消防设施出现功能障碍；
    （九）安全监控设施出现故障，不能运行；
    （十）其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。
    对于紧急维修，《办法》二十九条、三十条、三十一条、三十二条对操作流程作了规定：即：第二十九条：区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。
    区县（自治县）房地产行政主管部门收到书面申请后应当于二十四小时内划转资金，申请拨付资金的机构应当立即进行抢修。
    第三十条  业主自行管理的，发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，业主委员会应当立即组织抢修并划转资金。
    第三十一条  发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。
    第三十二条  抢修完成后，相关费用应当按照本办法第二十七条第一款的规定进行公示。
    十一、物业专项维修资金收益的处置方式
    第三十七条  下列资金应当转入物业专项维修资金：
    （一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；
    （二）物业专项维修资金的增值净收益；
    （三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；
    （四）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；
    （五）其他按规定转入的资金。
    十二、在业主转让物业所有权或物业灭失的情况下，物业专项维修资金的处置方式
    《办法》第三十九条  物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。
    因部分物业灭失或者物业转让后业主不足两户的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主，并办理销户手续。
    房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金余额，应当退还房改房单位。
    十三、物业专项维修资金管理机构每年定期要向业主公布哪些情况
    第四十一条  物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：
    （一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
    （二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
    （三）业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
    （四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
    业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
    十四、违反本办法规定的要负担哪些责任
    《办法》设立了第五章法律责任，对区县（自治县）房地产行政主管部门、房改房专项维修资金管理机构、业主委员会及其成员、乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员和物业服务企业、开发建设单位违反本《办法》规定设定了相应的责任，即：
    第四十五条  区县（自治县）房地产行政主管部门、房改房专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；给业主造成损失的，依法赔偿；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
    （一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；
    （二）未按本办法规定拨付物业专项维修资金的；
    （三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资的；
    （四）违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；
    （五）挪用、侵占物业专项维修资金的。
    第四十六条  业主自行管理的，业主委员会及其成员违反本办法规定有下列情形之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
    （一）未按照本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；
    （二）违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；
    （三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资，或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为的；
    （四）挪用、侵占物业专项维修资金的。
    第四十七条  乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员违反本办法规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
    第四十八条  开发建设单位未按本办法第八条规定交存物业专项维修资金或者未按第二十一条规定分摊维修、更新、改造费用的，由区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上10000元以下的罚款。
    第四十九条  违反本办法规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
    物业服务企业挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，颁发资质证书的部门还应当吊销其资质证书。
    开发建设单位挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，建设行政主管部门应当在房地产开发企业信用档案中对其挪用、侵占情况予以记载。
    第五十条  业主大会和业主委员会有权对违反本办法规定，拒不交存或者续筹物业专项维修资金的业主要求限期交存；逾期仍不交存的，可向人民法院起诉。
    第五十一条  违反物业专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》和《重庆市财政票据管理办法》等规定追究责任。
    十五、相关政策的查阅途径
    （一）重庆市政府公众信息网：http://www.cq.gov.cn
    （二）重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：http://www.cqgtfw.gov.cn
    （三）各区县房地产行政主管部门