核心提示：什么情况下可以调整物业服务费？房屋产权办理前后的物业服务费如何缴交？记者18日从市物价局获悉，新修订的《福州市物业服务收费管理实施细则》对这些问题进行了明确。新《细则》将于3月1日起正式实施。
　　调整物业服务费要经“双过半业主”同意
　　新《细则》明确，前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前1个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期满后，物业服务企业仍提供不低于原先合同约定的服务质量，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过“双过半业主”同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经“双过半业主”同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
　　现行《细则》只规定，物业企业与业主前期物业服务合同（协议）中需列明与开发建设单位约定的服务等级、服务内容、具体收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，其具体收费项目、收费标准由业主与物业企业根据《收费标准》在物业服务合同（协议）中约定。无法约定的由楼盘所在地县（市）区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协调。
　　尚未出售的房屋，按房屋权属登记面积收取物业费
　　新《细则》对房屋产权办理前后的物业服务费收取进行了明确，指出物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积结算，多退少补。尚未出售的，按房地产行政主管部门确认的房屋权属登记面积收取。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取。
　　现行《细则》只规定，已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，按购房合同标明的建筑面积收取。
　　承诺减免的物业服务费，由开发建设单位自行承担
　　新《细则》明确，在计费时间上，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费由开发建设单位承担。
　　现行《细则》只规定，物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同（协议）另有约定的从其约定。此外，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额承担。

　　未出售的车位收取物业服务费实行市场调节价
　　与现行《细则》一样，新《细则》规定物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，其中，住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。不过，在实施市场调节价中加入了开发建设单位未出售的车位的物业服务收费内容，即业主大会成立后的住宅物业及其他类型（含别墅、低密度联排高档住宅及开发建设单位未出售的车位）的物业服务收费实行市场调节价。
　　根据《细则》要求，实行政府指导价的物业服务企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车服务费（含别墅、低密度联排高档住宅）。业主无装修的，物业服务企业不得收取房屋装修垃圾清运费。实行政府指导价的住宅依法改作写字楼的，其物业服务费收费标准按该住宅的2倍确定。依法改作其它用途的，其物业服务费收费标准按该住宅的2.5倍确定。实行市场调节价的物业服务费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在相关物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
　　水电费用分摊详细情况应每月公布
　　市物价局相关负责人还表示，按照新规，物业服务费不包含物业服务区域内由业主使用的公共水电等费用，公共分摊水电将单独按实际情况由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或业主委员会在物业服务合同（协议）中约定。物业服务企业使用的由物业服务企业承担。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。此外，物业交付买受人后，物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务费标准可适当降低，降低幅度在前期物业服务合同约定的物业服务费标准15%以内，差额部分由开发建设单位承担。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。