沈城很多小区的路面被划上停车位。

东方俪城的物业贴在汽车上的“违停通知单”。

东方俪城的物业私自划定的地面停车场。

　　明年1月1日起，一部将给沈阳物业管理和市民生活环境带来重大影响的地方性法规——《沈阳市物业管理条例》（以下简称：《条例》）正式施行。按照这个条例规定，物业管理区域内占用业主共用道路、场地停放机动车辆的，必须由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。收取费用的，由物业公司代为收取，单独记账，独立核算，定期公布账目，并接受业主监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。归全体业主共有的费用还包括小区内的广告位费用。

　　但记者连日来调查发现，尽管距离《条例》实施还有不足半月时间，但在沈阳各大花园小区里，一场由停车位所属权引发的、围绕着物业公司和业主委员会以及小区全体居民之间的“战役”却愈演愈烈。

　　楼盘一：东环国际花园

　　从物业“抢”回6万元

　　“这6万块，都是业主的，钱花哪儿了，我得向大伙通报一下。”12月19日，在铁西广场附近一家大型酒店内，沈阳市铁西区东环国际花园小区召开的2010年度业主委员会工作报告大会传出一个令人振奋的消息。小区业主委员会丁主任表示，通过业主委员会的努力，在一年时间里，他们将园区电梯广告的收费权争取过来，并向物业索要了地下停车场占用园区面积的使用费，共计近6万元。对于这样的“战果”，到场的200余位小区业主和所在辖区社区街道负责人无不欢欣鼓舞。

　　显然，这不但宣告了东环小区全体业主自身维权成功，更是沈阳众多小区业主与物业公司争夺“权利”事件中，以居民讨回欠款告终的典型性案例。然而，这起维权事件的背后却并非一路坦途。

　　一份业委会年度报告

　　据了解，东环国际花园这次召开业主大会的内容，主要包括四个方面：一是业委会就今年工作情况向全体业主进行汇报；二是现场听取业主的意见和建议；三是要在现场通过问卷调查形式了解业主们对于业委会的满意度；四是业主委员会向全体业主公示账目。

　　尽管业委会的主要职能是查看物业公司对小区收入支出的账目，但记者了解到，真正能将这项职能落实的小区却凤毛麟角。业委会主任赵庆丰说，小区目前的进账，主要来源于小区内广告位的广告费，具体就是小区每部电梯内的三个平面广告位，以及电梯间1楼的视频广告位。另外还包括小区车辆进出地下车库时暂用的公共资源所产生的费用。上述这些项目收入总计近6万元。“进出地下停车场的车辆通过园区道路，而园区的道路又归全体业主所有，所以要收取一定的占用费。”业委会成员孙先生说。

　　据了解，会议当天，业委会主任之一的丁先生将钱的用途向业主做了说明，并表示在明年初，业委会会按照规定将全部收入和支出以公告的形式在园区内公示，接受全体业主监督。

　　会上，丁主任代表业委会成员向业主保证，业委会不仅不会乱花业主一分钱，还要继续为业主争取更多的利益。

　　业委会积累的经验

　　东环国际花园业委会还特地外聘了一名女大学生作为专职投诉人员，每天专门负责在园区内巡视，对存在的物管问题进行汇报，同时还要监督业委会决议的落实情况，以及接待业主投诉。

　　业委会成员也保持每周一次例会的习惯，以确保业主遇到的问题，可以及时有效地形成决议并落实。“我们业委会和小区物业之间的沟通还是比较多的。之前因为小区电梯广告收入的问题及停车场的问题，业委会代表与物业公司曾多次交涉。”东环大厦A座4楼的业委会办公室孙先生说。

　　孙先生介绍，业委会尽量通过正式的函件与物业公司沟通，这样不仅可以引起物业公司的重视，而且也利于业委会进一步督促物业公司解决问题，回复函件。

　　据统计，这两年业委会将总共涉及200多个问题的70多封函件，以及物业公司的回执、回函全部保留存档，已经形成了一本厚厚的档案。而这些都是业委会在与物业“过招”中积累的经验。

　　对于小区业委会争取到6万元钱一事，昨日小区所在物业公司——辽宁东环国际管理有限公司经理魏宇证实了这个说法，“确实有这个事情，大概是5万多元，物业公司是分几次支付给小区业委会的。”

　　一切按照合同办事

　　东环国际花园小区的业委会是如何从小区物业争取到6万元，又积累了哪些心得？“一切按合同办事。”孙先生介绍，2008年底东环国际花园业委会成立之初，第一件事就是与物业公司签订了正式的物业服务合同。为了确定这份合同，业委会成员进行了集中学习与讨论，先后经过4次修改，才确定了合同文本，并与物业公司最终签订了3年期的合同。在这两年里，业委会的工作始终坚持以合同为原则，以维护业主的合法利益为出发点，不仅多次为业主解决与物业公司间的矛盾纠纷，更调解过多起业主间的矛盾。

　　孙先生说，业委会先收集了大量相关法律法规和指导性文件，又收集北京、上海等地一些小区的物业合同样本，同时走访沈阳市内几个有成功经验的小区。经过与物业公司的多次谈判，最终把电梯广告收费权等应归全体业主所有的内容写进合同中。

　　据了解，东环国际花园占地面积并不十分大，但是其物业结构却比较复杂，整个小区内不仅有373户居民，还有375户商住两用公寓和175户商业写字间。而在这样一个组成复杂的小区里，业委会为了确保维护每一类业主的利益，在不同的物业类型中都选取了业委会委员，一共13人。“他们法律意识、维权意识都很强。”小区一位居民向记者透露。

　　楼盘二：东方俪城

　　巨额停车费流向不明

　　“我就不明白，我开车回家，车进小区门咋就这样难！”12月9日，家住沈阳北海街东方俪城小区三期56号楼的一对老夫妇这样抱怨，他们的小区在业委会没成立的情况下，物业公司已经收了好多年的车位费了，而如今老两口即便想每个月花150元钱把车停在楼下，也被物业公司一口回绝，“你们等着吧，现在没地方。”

　　日前记者来到东方俪城了解到，该小区物业私自把小区道路划成停车位，并向业主收取每个月100到150元不等的费用，已经有四五年的时间，至今这笔巨额资金流向不明。

　　家门口停车被贴“违停”

　　12月7日，新搬到东方俪城小区没几天的居民孙爱国（化名）像往常一样从家里出来到楼下开车准备上班。然而当他来到自己的爱车前却发现被贴了“罚单”。“离远一看就和经常开的罚单一样，我还在想，自己的车停在小区院里怎么还被贴了罚单呢？”孙先生说，到了近前才发现所谓的罚单只不过是物业给他下的违停通知单。通知单上写着：您的车辆已违规停车，请您停止违规行为，如不改正，您的车辆将被禁止入园。

　　孙爱国介绍，据他了解，小区业主的车要想在园区内停着并非易事，条件是你需要在东方俪城有自己的车位，除了居民自己购买的车库和地下停车场的车位，物业公司还在地面上规划了很多车位。然而，这些车位并不免费。“一个月100元钱吧，据我所知还有150元的。”孙爱国讲。

　　可是即便你肯出钱，也不一定能将车停到家楼下。原因只有一个：车位太火。“小区的公共面积，能否停车，交多少钱却要听命于别人。”一位业主说，“只要车能开进小区让我交点钱也行，可现在你拿着钱还得等车位，有人不租了，才能轮到你。”

　　在采访中，记者还发现了一个事实：没有车位的车主，只要物业答应了，每个月交纳100到150元不等的钱，就可以拿到入门卡，也就顺理成章地可以把车停到家楼下。“你看到这条小路了吗，晚上都是车，那也没有车位啊，就是交钱就能停车。另外，物业公司大致给你规范一个位置。”12月9日，一位车主说，原来三期没建好时，他都是走旁边的消防通道出去，根本不会买车位，更不用车辆出入门禁卡，“后来就花100元一月租个车位，可连个固定车位都没有，随便找地方停，就当是办个车辆出门卡吧。”

　　巨额资金流向不明

　　对于小区从什么时候开始收的车位费，很多新进入东方俪城的业主都不是很清楚。一位早期入住东方俪城的女士告诉记者：“我家2006年初入住的时候，小区物业就开始收取车位费了，到现在至少也有四年的时间。我家把个房山，原来侧面没有什么车位，后来进园区的车越来越多，经常往我家房山那个位置停。后来我就拿立柱给拦上了，还拴了绳子。停车的人告诉我，他是在园区租房子开公司的，是给物业交了钱才让他进入园区并在这里停车的。”这位女性居民讲述自己的经历。

　　在园区内运动的一位李大爷称，在公共路面上停车一定程度上影响了他的运动，“要是没有停车位，路面会宽敞些，我也不至于边跑步边提防后边的汽车。”李大爷还表示，园区物业对于车辆的管理很严格，不是本小区的车辆一般无法进入园区，本小区业主的车辆进入园区后乱停一定会被收拾，“可是许多外来的货车却出入自如，不知道是否也交了停车位的钱。”

　　记者粗略计算，东方俪城的小区物业在园区内规划了11个标准的收费停车场，每个车位都安置了所在车辆的牌照号码，这11个停车场根据标号显示有121个车位。此外，小区另一条马路没有排号的车位就有98个，再加上没有画边框的车位和夹在楼间、花坛之中的隐形车位，东方俪城小区的车位至少要达到300余个。

　　如按照最低200个车位计算，每车每月收取100元的停车费，那么4年的时间里，物业公司至少收取了近百万元，如此大的资金流向何处，小区居民毫不知情。

　　日前，记者就此事对东方俪城所属的万恒物业管理有限公司进行了采访。“这种情况别的小区也有很多啊，为啥只采访我们啊？”刘助理一直强调，停车位的事情不是她所负责的项目范畴，需要和领导继续取得联系。至于东方俪城小区始终没有业委会一事，刘助理表示，业委会由小区办负责成立，物业公司没有权利组织。

　　当记者问及为何在业委会没有成立的情况下，物业公司就私自把小区公共面积划成车位出租，还把电梯广告位对外出租时，刘助理说：“你这样做的话，我把你照片打印出来放在门岗，你以后别再想进东方俪城。”

　　楼盘三：汇宝国际

　　物业不向业主“晒账单”

　　“要求公布账目这是我们的权利，业委会现在开始依法和物业公司交涉，但始终没有得到物业方面的回复。”12月13日，住在沈阳市皇姑区汇宝国际A区的陈女士致电本报新闻热线称，自家住在汇宝国际A区，但是想租赁地面停车位却租不到，“我怀疑车位这事有门道，物业公司收取的停车位费去向也不明。”陈女士如是说。

　　租不到车位业主投诉

　　当日，记者赶往汇宝国际A区，陈女士告诉记者，她是5年前入住的该小区，那时她的家庭条件不好，没考虑买车，更没想到买车库或车位，“哪知现在买了轿车却租不到停车位，无奈只能把车停在小区外的马路边上。可停在马路边上不安全不说，有的时候还要被贴罚单。”陈女士没租到停车位心里不舒服，“同样是小区的业主为什么我租不到？况且停车位是占用了我们园区的公共用地，所有业主都有权利受益。”

　　陈女士介绍，原来汽车在园区内是随便停放的，物业公司在8月份划的停车位，“规划车位的时候我们就很不满，车位费收上来按规定可是归业主集体所有！”陈女士强调，那时恰好没有业委会，“第一届业委会任期满后，没有再重选，新的业委会是今年9月份成立的。”

　　出租车位所得费用未公开

　　没有业委会的授权，小区物业就不能到物价部门申请收费许可，而汇宝国际物业公司为何会在没有业委会的“真空期”收费不得而知，但可以确定的是，目前业主和物业公司对车位费的账目问题产生了较为严重的分歧。一位不愿透露姓名的业主说，当值物业公司只顾收取物业费，而具体费用都用在何处却并没有公布。

　　事实上，许多园区的车主表示愿交租赁车位费，“我们都明白交的停车费用一部分是给物业公司的管理成本费用，其他的费用归全体业主共有，这样一来我们车也安全人也安心。”“物业管理区域内业主共有道路、场地被占用停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等，但他们收费并没有经过业委会。”陈女士提出异议，况且物业公司没有定期公布账目，并接受业主的监督。

　　物业被指账目太“笼统”

　　12月14日，负责汇宝国际管理工作的沈阳明昌物业管理有限责任公司经理王坤接受了记者采访。王坤介绍，园区内共有2864户，地下停车位有500个，200个车库，地面车位200个左右，“车辆增长得太快了，停车位不足的情况在每个园区都有体现。”

　　提起八月份划车位时没有业委会的事，王坤解释，第一届业委会任期满后，由社区代管了一段时间，当初社区知道划车位的事情，“在9月份时园区成立了业委会，正在小区办备案阶段。待备案结束后，物业公司将与业主委员会协商地面车位问题。这些事情已经和业主委员会打过招呼，需要等成员齐时再协商。”

　　对于陈女士提出的异议，王坤说，她已经给业主委员会出示过一份财务报告，随后在她的笔记本中让记者浏览报告内容。然而在明细表中，记者并没有看到关于停车位费用的款项。

　　王坤坦言，物业没有将出租停车位所得费用的一部分交给业委会，但钱花到何处在账目上都能查到，“按照规定，我们年底会向业主委员会报账，关于费用的分配问题还得与业主委员会商谈。”王坤说。

　　12月14日11时许，在业委会的办公室内，记者看到了业委会副主任徐燕。徐燕表示，物业公司在园区的管理上确实付出了很多，希望业委会也能和物业公司和谐处理每件事情。

　　对于停车位“主权”之争，徐燕称，以前业委会发函提过车辆管理情况，主任也曾口头提过车位租赁所得费用问题，但未得到物业公司回复。

　　徐燕说，业主委员会成立后发过多个函给物业公司。随后，她向记者出示了业主委员会于2010年11月1日“致明昌物业公司函”。函内列举了近期内业主反映的问题，并以“希望近期得到妥善处理和解决”结尾，落款印有沈阳市皇姑区汇宝国际花园业主委员会的公章。

　　物业公司递交过财务收支情况的汇报，“我们并不满意”，它只给出了支出款项，亏损30万，徐燕认为，物业公司成本账过于笼统。“我们没有看过物业公司的账，也没有查过账。”徐燕表示，应进行财务审计，以审查财务记账的合理性与合法性。“有多名业主向我反映业委会应掌握停车位所收费的去向问题。”徐燕证实“目前业主委员会还没有公账”，不过打算在年底开述职报告会时研究。

　　本版稿件由记者 侯凯航 年旭春实习生 于硕 韩之珩 采写

　　本版图片由记者年旭春 摄

　　即日起时代商报将对沈阳小区的物业乱象进行调查，如您对自家小区的停车、卫生、出行、收费等物业服务有异议，请与本报新闻热线22698888联系。

　　敬请关注时代商报明日推出的报道《凭啥强霸我的车位权？》