关于《办法》中如何使用维修金的解读

    房屋转让没有约定的

    结余维修金将直接

    过户给买受人

    对于业主如何有效利用这笔物业“养老金”，并通过此《办法》有利的保护自己的合法权益，昨日的新闻发布会上，市住房保障与房地产管理局局长刘大平都作了详 尽的介绍。

    使用维修资金的具体程序是如何规定的？

    《办法》规定维修资金在物业共用部位、共用设施设备保修期限满后需要维修和更新、改造时，方可启动使用。

    解读：简单的说就是，使用程序分为向主管部门申请；主管部门现场勘查；业主表决；主管部门核实划转资金四个步骤。

    使用维修资金的具体程序中，由谁作为申请人，业主如何表决？

    成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人；申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人。

    维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。

    使用维修资金进行物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造后，费用如何进行分摊？

    《办法》中规定，维修费用应当遵循“谁受益谁负担”的原则，按下列规定分摊：（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。

    解读：如何理解维修费用分摊原则中 “所涉及业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊”这一规定？

    举例说明，某小区有A、B、C、D四栋楼300户，其中A栋楼（72户）的外墙磁砖脱落，需要动用维修资金，那么所用掉的费用，不是由这个小区四栋楼的300户来承担，而只由A栋楼的72户承担。同样是A栋楼，如果甲单元（24户）走廊的墙体脱落，需要修补和重新粉刷，那么所产生的费用不是由A栋楼的72户来承担，而只由甲单元的24户承担。

    那么每户的费用又如何分摊呢?以甲单元为例，比如这个单元有面积分别是120平方米、100平方米、80平方米、60平方米四种户型，各有6套，24户总面积为8640平方米，假设维修费用共用了5184元，则每平方米所分摊的费用为0.6元（5184÷8640），0.6元再乘以各户型的面积即得出各户所分摊的费用。

    那么四种户型的业主各承担的费用分别为72元、60元、48元和36元。如果这当中涉及到尚未出售的物业，则由房地产开发企业按照尚未出售物业的建筑面积，分摊这些费用。这些事情都不是由业主去做，而是由管理机构去做。

    公共安全的紧急维修是如何规定的？

    《办法》规定了维修资金的一般使用程序，那么对公共安全的紧急维修是不是也有新规定和新的程序?

    《办法》增设了应急机制，即物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，启动应急程序，直接由政府决定使用维修资金，而不需要按“双2/3”原则进行表决。

    解读：维修资金不仅涉及物业的常规维修，而且还涉及到应急维修问题，而业主限于自身的素质和能力，未必能形成高度重视和一致的维修意见。

    例如：屋面防水工程、高层电梯维修，这些情况对不同楼层的业主影响差别很大，要想征集2/3以上业主签字同意基本上是不可能的。因此，需要特事特办、简化程序、通过政府决策以保障社会公共安全和利益。

    维修资金除业主交存外有无补充渠道？

    为减轻今后续筹资金的压力，维修资金规定了有效的补充渠道，四种资金转入维修资金专户滚存使用：一是维修资金的存储利息；二是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；三是物业共用设施设备报废后回收的残值；四是利用维修资金购买国债的增值收益。

    哪些维修费用不得从维修资金中列支？

    《办法》规定了下列维修费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

    房屋转让或灭失时维修资金怎么处置？

    《办法》中明确提到，房屋转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。

    这里提醒广大业主在办理房屋转让时，应到维修资金管理机构办理维修资金的过户更名手续，对已办理房屋转让而维修资金没有办理过户的，可以持维修资金交存凭证和房屋所有权证补办过户手续，避免下次房屋交易或使用资金进行费用分摊时维修资金户名不符的问题。

    业主如何了解与资金有关的账目情况？

    为增强业主对维修资金的知情权，《办法》要求主管部门定期公布维修资金账目情况。同时，建立维修资金查询制度，为广大业主提供查询服务。

    解读：如何增强业主的知情权？首先，市房地产主管部门每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：一是维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；二是发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；三是业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；四是其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

    业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

    市房地产主管部门建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。