漫画：王建明

　　微博一周

　　深圳商报联合新浪乐居发起讨论

　　话题一：

　　港币贬值，人民币升值，加上港府出手打压楼市，近日港人在深置业成讨论热点，邀请大家讨论：这次港人在深置业和以前有什么不一样？规模会不会扩大？

　　老生阿泰：香港佬深圳人，两下都不安分。你过关买楼赚钱，我过闸买房斩分。投资投机保值，界限谁能区分？比较眼下过去，实质高下难分。都拿热钱说事，热钱风险几分？专家宏谈阔论，百姓荷包小份。你来爱买不买，我打酱油省分！

　　深圳陶文杰：回复老生阿泰：港人置业是旧瓶装新酒，与过去相比，经济背景、推动港人置业的原因、港人的心态、港人置业的区域都大不同了。原来是为内地亲戚、二奶买，后来一些是投资。现在保值、自住属性更强了。原来集中在口岸，现在地铁沿线、新城区多了。

　　流烟非雨：这次是由于港币贬值与最高１５％的印花税导致热钱流入，但是严格的限外令会阻挡一部分港客，规模可能没有以往那么大。

　　肖林伟：这得先说香港，感性的判断，香港楼市是被内地投资客推高的，且多数为中长线持有，资产避风港。而港人经历过上一波负资产教训后，短线炒卖的投机客已大幅减少，但近期有所回升，港府已出台严厉措施制止。所以港人在本地投资物业获利的空间已不大，主要还是供需失衡，利率超低等问题所致。

　　贺承军：种种因缘，促成深港交融。港人来深置业，近十年来一波一波壮大，这次会把相对多金的一批港人推搡过来。

　　顾洪波：港币贬值、人民币升值其实已成大势所趋。在这样的经济环境下，港人赴深购房是符合经济理性的，而这种经济规律也是单纯靠政策强压难以堵住的。这一波港客置业潮的一大新想像很可能是：港人将逐渐走出皇岗、香蜜湖等传统热点区域，而同时关注前海中心、大运新城等新兴板块。

　　肖小平：限购令歪打正着，让双拼户型无所遁形。如果限购令持续，市场上的双拼户型，出路何在？

　　深圳黄艺：目前的政策不支持购买多套住宅，但对商业物业并没有购买限制，商业物业的保值增值能力往往比住宅更高，所以在现 在的情况下，有条件的投资者可考虑继续投资商业物业，尤其是具有优越地段和稀缺资源的商业物业。

　　话题二：

　　城市和土地

　　陈劲松：容积率有城市广义和地块狭义之分，以紧凑型都市典范香港为例，普通地块是８，核心地块全在１２以上，这样才能留出大片郊野公园开放给市民。

　　田蔷：站在人居的角度，小城镇的模式与尺度的确更适合居住，但城市的真正问题不在规划，而是资源与效率，以及人口聚集效应带来的居住压力问题，这是城市化必然遭遇的。而解决这个问题，不仅是城市要如何如何，更是农村要实现普遍的城市化，从而缓解大城市压力。这样才有容积率降低的可能。但我依然觉得，城市会更高、更密、更复合，而不是更松散。

　　ｂｅｔｔｅｒｃｉｔｙ：北方城市日照间距大，容积率比南方城市应该低些，关键应改变城市规划，改变大马路、大路网、大地块追求形象规划，代之以密路网、小地块、多用途、多元化规划，解决交通拥堵、土地利用率低情况。

　　王德源：谁都知道住别墅洋房舒服，尺度宽松远好过高密度，但我们的城市发展过快，资源配置稀缺，大尺度社区严重浪费城市投入，香港、新加坡在人居方面的努力是榜样。

　　高海燕：评价主体的价值观决定了城市的发展观。幸福城市很容易被当做一种口号植入到政府工作报告和规划中，因为评价政府的主体并不清晰，城市居住者的感受只能被有怜悯心的长官偶尔关注，即便是这样，因为政府系统内缺乏重视和关注的普遍性力量，也只能使得长官的价值观停留在个人化的状态。

　　主持人语：

　　卢青 白晓航

　　此潮非彼潮

　　一个人不会踏入同样的河流两次，楼市也不会重复陷入同样的调控格局。万科做出了一个决定，降价了，这不是新闻，２００７年也有此一出，不同的是，彼时属于标杆效应，跟风者众；而今天的一声让利，却曲高和寡，略显冷清。为何？市场变了模样。

　　究竟什么因素在推动房价？原则上总爱说是供求关系，然而中国楼市价格却往往不光是由供需推动，一方面保障房体系至今尚未落实，全民都在商品房的大熔炉里博弈；同时通胀隐忧不断凸显，在与通胀对赌的心态中，楼市自然成为最大的受益者。何况，现在市场的需求依旧旺盛，不管是“丈母娘”推进去的刚需，还是保值升值跳进去的投资，都构成了当下楼市中不可忽视的部分。

　　事实上，同样是调控，今天的房企也与昨日有了改变。至少资金链上早有防备，这直接决定降价与否的博弈中的持续能力，对市场预期也胸有成竹，刚需、改善型以及抗通胀，都是营销的绝佳素材，衍生无数的概念和故事。所以以上种种，都决定了降价潮的不复再来，至少是现在难得重现。

　　潘石屹在微博上说：“我了解的情况是，今年，万科和其它许多房地产开发商一样，都是大丰收的一年。万科的销售额将超过１０００亿元，这是历史上从来没有过的。这些大的开发商无论在资金上、还是在市场上都有更多的回旋余地。”因此，“降价潮”的意义也有改变，２００７年的“潮”是传统的名词，代表潮水涌动；今年的“潮”与网络用词同解，表示时尚，不乏展示与炫耀。 新闻背景

　　牵一发而动全身，因为万科的一个决定，房价未来再次充满不确定。

　　上周，面对近千亿元业绩，在既无内忧又无外患的情况下，万科日前突然在武汉高调宣布旗下在售五大项目同时大幅优惠，业内始料未及。目前楼市正面临多重调控，万科此举会否重演２００８年“地产一哥”打出“拐点论”率先降价抢跑的局面？

　　无独有偶的是，中国人民大学经济研究所等机构日前发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，２０１１年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近２０％的下滑，“预计明年３月至４月是楼市全面调整的时点。”

　　而更具说服力的是，近几周，深圳新房成交量下跌趋势进一步加剧，有数据显示，上周成交量只及限购令出台当周的一成七，跌幅达到８３％，成交量的持续走低，无疑加大了开发商年底降价出货的可能性。

　　事实上，有深圳开发商在酝酿拿出尾盘做特价销售，与２００８年房企迫于资金链压力急性降价不同的是，今年推动降价的因素可能将更加多元，上市公司的年度报表、对政策的短期应对，甚至是对未来楼市宏观调控的担忧，都有可能诱使房价动荡。

　　博事新说

　　戴德梁行

　　商用物业近期很火

　　２０１０年第三季度，在总体经济保持回升向好的态势下，企业纷纷扩张业务而令办公物业需求明显增长，甲级写字楼租金季度涨幅达到４．２３％；同时在零售行业的畅旺表现，促使零售商信心增强，并于秋冬零售旺季来临之前积极调整布点，商铺租赁活跃，铺租亦明显提升。

　　随着国内经济的稳步回暖，市场信心在第三季度末进一步增强，高品质的新供应入市也一定程度刺激需求的释放，第三季度全市甲级写字楼物业较前一季度有明显的上升。与此同时，全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升３个百分点至１１．９％，罗湖区与南山区在稳定需求的作用下空置率继续下降。

　　由于对全球经济依赖程度较高，外围经济复苏的缓慢使得本地外贸物流企业的经营环境仍然面临压力，尤其是外资物流企业对成本控制的力度继续加大，不少企业选择向非核心区域和非甲级物业搬迁以降低办公面积的租赁成本。原位于罗湖区地王商业中心的马士基在本季度搬迁到茂业时代广场，租赁面积为两层２６５０平方米。与此同时，福田中心区和中心西区持续有高品质物业供应也继续成为了租金承受能力较强的金融类和高端服务企业的首选，东方证券和晨星资讯在本季度入驻东海国际中心。伴随着各片区商务氛围的发展，写字楼客户在区位、物业选择方面所呈现出的行业分流趋势愈发明显。

　　在零售商方面，由于秋冬季是零售业的传统旺季，因此不少零售商赶在旺季之前寻找合适的物业开设新店和扩充面积。租赁需求在本季度有明显增加。从行业来看，百货、超市、服饰、家电、饮食等行业都表现突出，并且以大型连锁零售商的扩张最为积极。

　　博客头条

　　尺度地产策略中心总监 禹云志

　　前有通胀推 后有调控压

　　限购令热闹了一阵之后，人们对房地产相关话题的关注也渐渐少了。进入１１月，人们讨论的是通胀、物价、亚运和天灾人祸。不着急买房的也不关心了，涨涨跌跌，由他去吧。房价涨跌从大众话题回归为专业讨论。

　　当前楼市是二次调控之后的楼市，也是通胀中的楼市，主要的表现是：

　　其一，高端物业市场和中低端物业市场分化。不管是哪个区域市场，总有相对的高、中、低端。最近的反应是，中低端物业更加敢于调整销售政策适应市场变化，而高端物业价格保持坚挺。深圳近期新房成交均价的下跌主要原因是成交的多是中低端物业。

　　其二，限购城市和非限购城市的分化。限购令是政府强泼在火热楼市上的一盆冷水，没泼到水的地方还是一片火热。以深圳为例，限购令之后，深圳无法消化的投资资金溢出到东莞、惠州，火了东莞和惠州的楼市。

　　其三，中小三、四线城市基本不受影响。就全国范围而言，特别是内地的中小三、四线城市的楼市本来就启动得晚，很多是在２００７年那一轮通胀中爆发增长起来的，市场以刚性自住需求为主，同时因为消费观念偏保守，对贷款的依赖较低，整体而言受调控影响不大。反而不断有来自发达地区的开发资金进入，开发或囤地，推高本地的房价预期，房价涨势隐现。

　　最后，以外地人购买为主的城市影响较大。外地人购买多是投资，也是两次调控的重点对象。限外政策执行严格的楼市，成交放缓，价格下跌。以北海为例，成交持续低量，房价出现了历史少有的连续５个月的下跌。但这样的城市跌起来凶狠，涨起来也厉害，政策风向一变，购房资金立刻回归。

　　整体而言，通货膨胀是当前楼市的大背景，调控只是应对当前的小手段。各路资金如同锅中的沸水，盖上是看起来一片平静，揭开则是翻滚喧哗。

　　我们强调“只分析，不预测”，非要做个预测，那么说通胀压力不减，流动性过剩态势不变，房价不会出现整体下跌态势。别忘了，上一次房价整体下跌是在２００８年金融危机中，房价下跌伴随着通货紧缩，ＣＰＩ急剧下滑。就现在而言，市场形势出现一、二线城市房价盘整波动，三、四线城市房价上涨的可能性更大。如果能坚守调控，不能将楼市的泡沫变小，只是防止它进一步加大。泡沫的挤出则还需要具有“结构性调整”意义的政策。

　　本报评论员 李忠辉

　　泡沫破灭时候未到

　　降价潮会否一触即发？

　　从现有的市场观察，我没有看到大面积、大幅度的降价，反倒是开发商只是在原有价格上做了一点点的调整就已销售火爆，所以我认为短期内促使开发商大幅降价的动力不足。同时限购令使深圳的购买力大幅度外溢，近期在惠州等没有执行限购令的珠三角城市，深圳人成为了主力买家。

　　对深圳人而言，钱不是问题，问题是能不能买，所以能否触动降价潮的关键是政策。价格只可能出现小幅波动，难现降价狂潮。因为除了政策的因素，支撑房价的其他因素依然存在。比如政府“经营城市”的业绩观没有改变，地方政府的土地财政也没有改变，再加上低利率的货币政策及高通货膨胀、国外量化宽松的货币政策，居民仍然有进入房地产市场让其财产增值及保值的强烈冲动，对大部分的国人来说还是买房子最保险。

　　国十条的出台虽然表明政府希望改变房地产市场的立场，让房地产重新回到它的基本功能上来，在未来实现保障性住房和改善投资型住房的严格区分，这个方向无疑是正确的，但这个过程将是漫长的，在这个转变实现之前，要解决房价问题恐怕不那么容易。

　　另外从开发商的资金层面来讲，在经历了历次调控之后，开发商多趋于谨慎，其整体资金状况其实要好于以往，资金链断裂的风险整体低于以往。即使有小的开发商出现这种情况也有可能被大的开发商并购，所以他们在短期内降价促销的可能性也不大，顶多做些小的让步，不会大幅度降价销售。

　　谁都知道中国房地产有泡沫，可以说，如果国内不采取严厉的住房税收政策把住房投机炒作挤出市场，如果不采取严厉的税收政策去除房地产的赚钱效应，那泡沫将继续存在，降价将只是一句空话。

　　既然有泡沫肯定有破裂的一天，只不过那一天何时到来。

　　楼市崩盘的条件

　　尹香武（半求）

　　房地产崩盘的条件是什么？如果比较欧洲，特别是西欧，还有日本、新加坡、中国香港及台北，这几个地方出现房地产崩盘有四个条件是相同的，也就是说都具备了这四个条件，房地产崩盘可能性很大。

　　第一，在房价上涨的同时，应该伴随储蓄率的下降，而且下降了１０％以下，这个时候就比较危险。现在中国的储蓄率是３０％以上，所以会出现什么情况呢？限贷，人们就一次性付款；深圳限东莞就活起来；把房地产压死，股票就开始涨。假设说你的储蓄率低于１０％，就意味着你没有那么多“子弹”，推行限贷以后，你还能一次性付款吗？我们的储蓄率目前仍然偏高。８０％的国家和地区，在历史上出现房灾和崩盘时，第一个条件是房价上涨的同时，储蓄率下降到１０％以下。

　　第二个条件，老龄化的到来，将使楼市出现拐点。现在如果说把中国分为两个部分：一个是农村、一个是城市。农村老龄化已经到了，因为年轻的力量全部去城市，所以老龄化的农村房地产空置率是非常高的。但是在城市反而是“年轻化”，所以这里的学位总是不够。６０后、７０后出生的人，是来到城市的第一波、第二波人口，所以现在的购房主力就是６０后、７０后，也是豪宅的针对客户。

　　第三个条件，实际利率要到４．５％以上，现在账面利率是２．７％～２．５％，跟ＣＰＩ的４．４％抵消以后，就是－１．７％的利率，实际利率是负的。现在的实际利率是负的，这种情况下存钱就不划算，如果说实际利率的目标是４．５％，ＣＰＩ是４．４％，那么两者相加后需要８．９％的账面利率，才能足够反衬出房地产的风险性。但是现在的实际负利率，绝大部分人不会存钱，更多人会选择投资，或者把它花掉，因为未来花的话更不划算。

　　第四个条件，外资的不理性撤出。我们回想一下香港、曼谷、东京这三个城市的房地产崩盘有一个共同点，即资金来源的国际化，香港就是国际游资配置的目的地，东京和泰国曼谷是亚洲区域配置的目的地，也是一种国际化配置。当这些资金来源地，比如说美国、欧洲起火了以后，就要把在这些地方的钱抽回去救火，这个时候出现不理性标价的可能性就大增。比如说本来卖１亿的房产，为了快速回笼资金就售５０００万，因为要把钱迅速的盘活，这就促使房地产不理性下跌。但是眼下的中国房地产市场，这个力量很低，包括深圳的比例也不高。

　　所以横向来看，当前中国房地产崩盘的必要条件一个都没有出现。虽然未来崩盘的可能性是有的，但是目前条件还完全不成熟。