高世斌

　　美国铁狮门高级副总裁并兼任北京区总经理、博士、英国皇家特许测量师学会会员、中国高端商业地产的领先企业中化集团方兴地产独立非执行董事。

　　◎欧美一些房地产上市公司，他们在商业地产方面的开发、持有量，占到总资产的70%以上，而国内的上市公司最多不到30%.

　　◎目前来说，美国的写字楼市场，10%以上就是比较高的空置率了，但我们北京、上海、深圳、广州都是百分之十几，甚至去年北京C B D空置率是百分之二十几。

　　———高世斌

　　城市化仍在高速发展期

　　南方都市报：城市化将是“十二五”计划的一个重点工作，有关你谈到一个国家城市化进程中出现的30%和70%两个拐点，能否具体阐述一下？

　　高世斌：城市化总体进程是沿S形曲线变动的，即著名的“纳瑟姆曲线”，当城市化水平在30%以下，代表着经济是较为缓慢的发展阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30%时，出现第一个拐点，代表经济步入高速发展阶段，这个国家进入工业社会，由此必然造成更多的人口向城市聚集。而当城市化水平继续提高到超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济趋于平缓发展，标志这个国家也就基本步入了均衡成熟的现代化进程。而在30%到70%之间是一个特别快速的发展阶段，这个过程会带来很多机遇。

　　南都：数据上看我们国家现在城市化率是47%，正处在这一经济高速发展期，从房地产市场来看，机遇主要体现在哪方面？

　　高世斌：我们首先要看到，城市化对写字楼和住宅市场的影响是不同的，先住宅后写字楼是城市化和房地产市场发展的基本规律，写字楼在城市化发展中要滞后于住宅的发展，而随着人流、物流、资金流和信息流的聚散，商务活动会变得活跃，进而拉动写字楼的需求。目前随着经济的持续增长和城市化进程的不断推进，一线城市的住宅发展水平逐步趋缓，写字楼所占比重将逐步加大，欧美房地产企业开发或持有以写字楼为主的物业约占总资产的70%以上，而国内房地产企业只在30%以下，还有很大的发展空间。

　　看看如今城市化进程中受益最多的是什么，不是工业、农业，而是第三产业，写字楼正是第三产业的重要载体，所以这将为写字楼市场，特别是一线城市的写字楼市场提供广阔的前景。我们国家城市化率的第一个拐点出现在1996年，预计第二个拐点将在2030年，从现在到2 0 3 0年还有2 0年的时间。我可以说这20年，将是国内写字楼市场的高速发展期。而且，写字楼市场在一定程度上会重点向高端化、集中化和综合化发展，城市内部的功能化分区差异将进一步加强。

　　个人投资写字楼最好“入团”

　　南都：我们现在看到有一种趋势，不少房地产开发企业正逐步加大对商用物业的自持经营比例，深圳有企业明确宣称未来开发的商用物业全部自持，你认为背后的原因是什么？

　　高世斌：首先，对商用物业的自持经营有助于企业建立长期的品牌形象，特别对于一些上市公司，是软性价值的一种很好体现；其次，自持经营不但能让企业具备持续的融资能力，增加现金管理的手段，也可以减轻市场波动和政策带来的影响，稳定企业总资产规模，同时在经济衰退期也可为企业提供稳定的现金流；再者，从长远来看，优质物业资产总是处在不断的增值过程中，短期销售获得的只是百分率的利润，而长期持有可能获得的是成倍的物业增值收益。因此，只要开发企业具备足够的资金能力，并有优秀的经营管理团队，不注重物业开发的短期利润和现金快速回流，自持经营当然很好。在欧美发达国家，这种自持比例也是非常高的，我们看到国内很多发展成熟的房地产开发企业也在加大这块的力度，是比较聪明的做法。

　　南都：一系列的限贷、限购政策出台，让市场闲散资金不得不从住宅市场流向了写字楼市场，你是否可以给这些投资者一些具体的建议？

　　高世斌：坦白来说，如果是对于个人投资者而言，我是不太建议进入写字楼，特别是一线城市甲级写字楼市场的。可想而知，个人能够动用的资金量能有多大？是整栋买，整层买，还是一间间买，如果只是一间一间购买，写字楼的产权过于分散，对于本身物业的后期经营和管理都不是太好。而且投资写字楼的风险性还是远远高过住宅，不但投资成本高，管理成本也相对高，国内目前写字楼的空置率并不算低，试想如果一旦租不出去的话，空置所需要支付的管理费、空调费以及月供等，可不是个小数字。当然不是说个人就完全不能投资写字楼，我建议最好能组成团队，有核心管理人员，比如像R E IT S（房地产投资信托基金）那样，以基金等的方式进行统一的投资管理，无论从投资稳定度，还是抗风险能力来说，都要好很多。当然，这需要政府给予相应的管理和引导，并不是那种私下集资。