本报记者 陈 坚 本报通讯员 钱 军

　　房地产开发商为增加楼盘销售吸引力，将小区配套设施制成模型，并载于销售资料中。小区移交业主委员后，不少细心的业主却发现，原先的配套设施存在“缺斤少两”问题，由此走上维权路。11月18日，随着南通市中级法院终审判决书的送达，这起房屋买卖合同配套设施纠纷案终于尘埃落定。
　　配套设施“缺斤少两”
　　按照建设局规划审批意见，海安县海安镇某花园小区的公厕、垃圾站、物业、社区活动中心用房均安排在16幢物业用房的一至二层，公共建筑面积仅为189.4平方米。2007年，开发公司在附属配套设施没有全部完成的情况下将施工队撤出。
　　2008年1月20日，花园小区业主委员会经选举产生，任期3年。2008年6月21日，房产开发公司与业委会签订移交。开发公司按约向小区业主委员会移交公共建筑设施、物业管理用房512平方米及相关款项。
　　2009年9月3日，小区业委会从物价部门获悉，小区住宅商品房基准价格为2176.97元/平方米，附属公共设施费用应专款专用，单独进账，规划到位。经阅读小区规划文件和物价局核定的成本认证技术报告，进一步认为，按照规划被告尚有传达室2处4间（核定成本24万元）、大门门楼2座（核定成本20万元）、监控系统一套（核定成本20万元）、小区景点2个（凉亭1个、假山1座，核定成本8万元）未建造或设置。为此，业主委员会向法院提起诉讼，要求被告按规划和规定建造附属公共设施，或者向原告返还建筑成本72万元。
　　受案后，海安法院承办法官邀请规划局及开发公司、业主委员会相关人员到场，对照规划图进行了现场勘查（同时拍照附卷），可以确定花园小区东西两侧确有两个次入口的传达室未建。至于小区的2个景点，按照规划图有1个凉亭未建，但另一处并非假山，而是指小土丘一座。门楼可繁可简，而已建门楼完全可以使用。监控系统则在开发公司报送相关部门的资料中有体现。
　　现场勘查后，经各方共同做工作，业委会同意不再对建门楼、小土丘和凉亭提出要求。
　　庭审辩论难以统一
　　庭审中，原告业主委员会诉称，花园是被告开发公司开发建设的，但在附属配套设施没有完成的情况下施工队就全部撤出。因小区内的配套公共设施所需经费已包含在所购商品房建设成本之中，已由全体业主支付，其所有权应属小区全体业主共有。现根据现实情况，要求被告开发公司按规划建造传达室2处、监控系统一套；或者向原告返还相应建筑成本。
　　开发公司辩称，原告所述与事实不符，原、被告曾于2008年6月21日就相关公共建筑和设施签订了移交协议，双方同意按现状移交。在花园小区建设中，因为某些原因，被告是有一些设施没有到位，两个次入口的门楼及传达室未建，小区监控系统当初也有这个设想，但最终没有建成。如果按照规划，被告只应向原告交付189.4平方米的物业管理用房，且包含公厕、垃圾清理站、社区活动中心用房在内，但被告实际建成并向原告交付了512平方米的物业管理用房，该部分多出的物业管理用房即是对原告所作的补偿。移交协议早已生效，故应当驳回原告的诉讼请求。此外，从程序角度而言，业主委员会主体资格不合法，要求驳回原告的起诉。
　　判决支持业委会
　　海安法院审理后认为，按照建筑物区分所有权法理，建筑区划内的景点、其他公共场所、公用设施、物业服务用房等属于小区共有物业中的共有配套设施。小区共有物业包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施是指与小区建设和使用居住难以分开，依法或者依约必须配套修建的，其建设费用已摊进住房销售价格，由整个住宅小区全体业主共同享有共有权的小区配套设施。
　　该案中，被告开发商在销售房屋时，为了增加楼盘的吸引力，促进楼盘的销售，对传达室、监控系统等配套设施还制作了模型，将此类配套部分载于其销售资料中，构成有效的要约引诱，从而使业主对其购买专有部分的商品房即可获得相应的配套设施部分支持产生了合理的信赖。业主购买了专有部分商品房后，公共配套设施的成本已分摊到购房价款之中，自动记录到房屋所依附的土地之内，转化为全体业主共有，故这种服务于公共目的、成为小区整体环境组成部分的公共配套设施就构成了共有物业的相关内容，为小区全体业主共同享有。
　　根据被告开发公司在规划设计图、小区效果模型、成本认证技术报告等资料中的记载，就花园小区实际建筑状况而言，确实有传达室、大门门楼、监控系统、小区景点未建造或设置。案件审理中，业委会放弃部分请求，只要求开发公司建设东西2个次入口传达室及监控系统一套，体现了当事人的处分权。传达室及监控系统，对小区通行及安全至关重要，业主委员会的请求合理合法。小区移交协议尽管有“按现状”移交约定，但难以直接认定为业委会或全体业主已放弃对配套设施短少主张权利。同时，开发公司以物业用房等超标或超预算建设为由，拒绝承担其他配套设施的建设责任，不符合商业风险规则，也违反合同全面履行原则，难以支持。因此，被告开发公司应按照规划和承诺予以设置；若被告不能补充建设，则应当向原告返还相关公共设施的成本。
　　关于被告开发公司辩称业委会不具备主体资格问题。因业主委员会系小区业主的自治组织，其成立只要经过全体业主选举、由所在地的城市管理局备案即可。为了全体业主的利益，业主委员会可以成为诉讼主体，可以对外委托诉讼代理人。遂依照相关法律法规，作出前述判决。一审判决后，开发公司不服提出上诉。近日，南通中院终审判决驳回上诉，维持原判。