近年来，随着房地产市场的持续升温，住宅小区和新房成交量增长迅速，物业管理服务需求旺盛，我省的物业公司如雨后春笋般不断涌现。物业公司和业主之间的矛盾也随之增多。一方面是因为物业公司在经营管理、费用收支、提供服务等方面存在诸多问题；另一方面业主对物业公司的服务水平、管理方式、费用收支透明等有了更高要求。

　　随着矛盾的不断增多和升级，物业公司和业主之间的关系趋向对立。物业公司服务差，业主不满意就开始不缴纳物业费，物业费紧张物业公司的服务更差，最终导致双方矛盾的全面爆发。这已成为物业管理的一个怪圈。

　　10月中旬，记者对太原市多个小区进行采访，了解到小区业主和物业公司之间存在的收费、管理等多方面的矛盾，对矛盾形成的原因从不同视角进行了探析。

　　电费高于规定价格

　　“我们小区物业公司代收电费，每度电的售价是0.495元，而山西省的居民生活用电最高是每度0.467元。这种情况已经持续了好多年，我们多支付的电费到哪里去了？”家住太原市铜锣湾某小区的张女士说。

　　根据2009年11月20日省物价局下发的《山西省电网销售电价表》，我省居民用电价格为不满1千伏的每度电价0.467元。

　　采访中记者得知，像张女士这样，物业公司超定价收取业主电费的情况，在太原市很多小区普遍存在。很多物业公司还把售电作为制约业主的一个手段，如遇业主拖欠物业费时，物业公司就会以不让业主买电进行要挟。

　　物业公司对加收电费的解释是，多收电费是因为公摊了小区变压器的损耗和总电表、分电表之间的差额。

　　省物价局服务价格处相关人员明确表示，物业公司不按定价收取电费的做法是错误的。电力部门对小区自有变压器的损耗已经按每度电0.03元的价格进行了补贴，物业公司不能以此理由向业主加价售电。业主可以向物价部门举报中心举报解决此类问题。

　　车位使用管理混乱

　　小区车辆越来越多，车位日趋紧张，车多与车位少的现实成为业主与物业公司之间的又一矛盾。

　　太原市十三冶某小区业主李先生说：“小区面积本来就不大，可每天都要停近百辆汽车，业主出门都得绕着走。”该小区车主唐先生表达了不同意见：“我们住在小区里停车问题总得解决，小区物业收了我的停车费，就应该让我停车。”

　　物业公司也感到很委屈：“有的业主停不了车，要求加车位，我们这也是满足业主的要求。”

　　一个小区明明只批了60个车位，实际上却停了近百辆车，很多业主对此意见很大。小区业主王女士说：“物业公司根本没有和业主协商，也没有征求业主意见，就单方面增加了车位，改变了小区的环境，这让人难以接受，不能为了满足部分业主的需求损害了大多数业主的利益。”

　　太原市物价局价格服务处曹处长说：“物价部门批准小区停车收费是按交警部门所设定的停车位为前置条件的。交警部门设定多少个车位，物价部门就批多少个收费车位。”她表示，很多小区业主因为车位不够用和小区物业再签订收费停车协议的情况比较普遍，这需要物业公司与业主委员会协商处理，尽量解决这一实际矛盾。

　　物业管理良莠不齐

　　“物业公司在经营管理中没有尽到义务，我家单元楼下都是垃圾，家里水管坏了报修很多次也没人理。”小区业主吴女士不满地说。

　　“电梯三天两头坏，有时候下楼得花近20分钟，物业公司根本不予解决。楼道里的电灯坏了半个多月，也没人换，晚上回家都得摸黑开门。”太原市北大街一小区业主说。

　　采访中记者发现，太原市很多物业公司服务人员不足、费用紧张、制度不健全，经营、管理、服务很不规范。同时，由于没有和业主就清洁、绿化、维护、安保等问题进行明确约定，相互之间缺乏必要沟通，引发了物业公司和业主之间多种矛盾。很多业主都对物业公司的服务质量表示不满，久而久之产生了拒绝缴纳物业费的想法。

　　山西鸿飞律师事务所的高律师建议，物业公司可以将物业服务合同标准化、细分化。从公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护、设备设施维修服务等方面进行规范。还可以将每大类再细分成数个小类，每个小类服务等级还可以由高到低分成不同层次进行服务，从而做到明确职责、减少矛盾发生。

　　费用收支不透明

　　物业公司收了多少钱，这些钱该不该收？花在了什么地方？对于这些问题，许多业主在被采访时都说不清楚，因为物业公司账目根本不公开。很多小区业主对物业公司的经营收入和物业费收取标准、支出情况不透明有很大意见。

　　不仅是物业费使用不透明。小区电梯里的广告没有物业的同意肯定挂不上去，所收取的费用去了哪里？本来是小区的绿化用地，却被物业公司改造成自行车存车处出租了，所收租金又用到哪里了？

　　物业管理企业财务运作缺乏透明度，业主交的钱用途不明，导致业主对物业公司产生不信任，引发了物业公司和业主的矛盾。解释沟通不到位，互不信任又导致矛盾激化。加之业主对物业公司提供的服务不满，最终业主选择了拒绝缴纳物业费。

　　业内人士指出，物业公司应每年公布物业资金的收支情况，接受业主、业主大会和业主委员会的监督。业主对物业公司的物业费使用、经营收入收支提出质疑时，应及时向业主交待清楚。收支透明了才能提高物业费收缴率，才能保证物业管理的持续、有效进行。

　　编后

　　“服务差——不缴物业费——服务更差——矛盾爆发”这已成为物业公司和小区业主跳不出的怪圈。

　　物业管理行业的规范发展需要业主、物业公司和政府行政主管部门的三方合力。

　　现在政府主管部门扮演的是协调和有限干预的角色，在业主的维权意识和维权能力很弱小的情况下，会导致业主和物业公司之间力量的不平衡。主管部门应该更多地倾向于服务性角色，如在小区建立业主委员会时给予指导，并进行必要的维权培训，提高业主维权意识，通过有效维权途径解决问题。主管部门还要加大作为房地产配套设施的物业管理软件投入，改变目前物业管理制度缺失的现状，为物业管理规范发展指明方向。

　　物业公司要做到规范经营管理、费用收支透明，要加强对员工的培训管理、提升员工综合素质，要提高服务意识、转变服务方式，把自己放在一个管家的位置上为业主服好务，最终通过提供高质量的服务赢得市场。

　　业主们要提高维权意识，团结起来通过业主大会、业主委员会的力量来解决问题，不要轻易拒绝缴纳物业费，避免矛盾升级。