尚书银座3.8元天价物管费还要涨？业主炮轰物价局的成本核算等四方面内容

　　摘要：11月6日上午10时，一场针对尚书银座楼盘“天价物管费”的听证会，悄无声息地在东莞市物价局A会议室举行。南城区楼盘尚书银座高达3.8元/平方米每月的物业管理费究竟贵不贵？在东莞楼盘物业服务收费一路听涨的背景下，这次听证或许会引发连锁反应……
　　■热闻快读
　　11月6日上午10时，一场针对尚书银座楼盘“天价物管费”的听证会，悄无声息地在东莞市物价局A会议室举行。南城区楼盘尚书银座高达3.8元/平方米每月的物业管理费究竟贵不贵？在东莞楼盘物业服务收费一路听涨的背景下，这次听证或许会引发连锁反应……
　　3.8元物管费遭炮轰
　　“物业管理费听证会，我们东莞物价局还是第一次开”，出席听证会的物价局领导说。因为这个听证会将在很大程度上，对东莞物管费产生深远影响，尤其是在物管费普遍听涨的大背景下。
　　这次听证会缘起今年8月，尚书银座业主炮轰被楼盘物业方——— 深圳广居物业服务有限公司东莞分公司(下简称“广居物业”)收取3.8元/平方米每月的”天价物管费。事实上，早在2004年，东莞市物价局和东莞市房管局联合下发《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》，明确东莞多层、高层住宅的物业服务月指导价从0.5元-2.4元/平方米，并规定：“住宅物业服务收费具体收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中(不超过政府指导价范围内)约定。”
　　尚书银座物管费高达3.8元，比政府指导价最高一级管理收费标准2 .4元，超出1 .4元。广居物业坚称价格“经业主同意，并双方签订《前期物业管理服务协议》”，且尚书银座提供的是酒店式物业服务，向业主提供了政府制定服务等级中未涵盖的物业服务内容，所以收费标准需突破政府指导价，但需经价格主管部门核定。
　　物价局：定价成本3.2元
　　他们确实是这样做的。数月前，广居物业向东莞市物价局提交了相关的成本材料，试图得出所谓“天价物管费”合理性。
　　10月23日，东莞物价局根据广居物业提交的成本材料，由物价局成本调查监测科实施了成本监审，成本监审报告中公布的成本测算结果为“尚书银座物业服务定价成本为3.2元/平方米(没有计算赠送面积，不含二次供水加压费用)”。对此，物价局价格管理科科长陈妙莲解释：“这个3.2元的成本且未含税利”。
　　业主对结果一片哗然。面对业主集体质疑，物价局方面解释：监审结果的来源数据是由物业方提供，对其真实性并不负责，物价局只对监审过程负责；而且监审方法的依据是照国家物业服务成本监审的一般技术规范和相关法律法规。
　　听证现场
　　业主四问物价局
　　1问 “天价物管费”低了？
　　“人员配置上比较完善的管理，尚书银座需要62个人，你们业主考虑一下人多，还是人少了？”事实上，尚书银座的物业服务人员仅有40余人，按照物价局算法，意味着尚书银座当前3.2元成本还是在节省了大量的人力物力基础下形成。
　　当物价局成本调查监测科的杨科长解读成本监审到了这个节骨眼上，一大串的繁杂数据轰炸着现场的近20位业主代表。业主代表范女士打断了解读：“科长，对不起，可不可以将你面前电脑里的监审资料给我们业主一份？”
　　杨科长回应：“那么你就是不相信政府啦？听证我们只是征求你们业主的意见，而且不可能对着每个业主都讲一次！我们核定表已经给你们了，今天我只是解释下核定表的数字是怎么算出来的。”
　　“按照你今天这个算法，那么说三块八的管理费还便宜了？你们还打算支持他们涨价？”范女士的反问引发听证会上全场骚动。
　　2问 成本和服务不挂钩？
　　正如杨科长所言的“人员配置少”，尚书银座的业主也不得不承认这个事实。于此，业主张小姐有切身体会：“晚上黑灯瞎火的，保安很少能见到，就算你大包小包进出电梯大堂，不会有人询问登记，进出随便得像菜市场！”
　　但是，如果3 .8元的“天价物管费”都请不起物管工人，那么东莞市那么多在政府指导价范围内的楼盘，它们是如何做到有序管理的？难道别的楼盘小区都不聘请保安和物管职员？这是听证会上业主的集体愤懑。
　　“我们监审出来的价格，你们不要和实际的服务挂钩好不好？”成本调查监测科杨科长并不认同业主的不满，因为物价局方面认为，监管物业方是否提供了优价基础下的优质服务，“那需要业主监管，或者可以找工商，物价局管不了”。
　　3问 监审数据“没有依据”？
　　听证会上，业主将质疑物价局公正性的焦点放在了公共设施设备成本核算上。
　　杨科长解释：物价局测算尚书银座的工程造价是4000-6000元每平方米，如果按照最低4000元的标准，那么尚书银座的62710平方米总造价达2.5亿余元。公共设施设备成本占总造价的15%公式测算，则可得出尚书银座公共设施设备成本高达3700余万。
　　“先不论3000多万的设施设备是否真实，请问杨科长———你的4000元-6000元一平方米的工程造价数据依据从哪里来，请问是建设局吗？”业主黄先生诘问。
　　“没有依据，虽然我知道你们是一万多块钱买的房子，但是你们要核这个造价你们自己去核”，杨科长的解释显然无法安抚会场骚动的业主。立马，业主针锋相对地发话：“我们不同意！我们质疑物价局的公正性！”
　　4问 物价建议收费违章？
　　听证会的气氛明显火爆失控。也许是为了安抚听证业主的情绪，成本调查监测科杨科长试探性地提出：“如果按照指导价内的2.4元标准收费，但是按照整个楼盘建筑面积公摊收取，你们同意不同意？”因为杨科长在听证会，曾透露如果将建筑面积全公摊到人头上，实际发生的成本则测算为2.45元每平方米。
　　13楼的业主张小姐反问：“请问科长，你们敢让他们物管这么按这种方式收费吗？”张小姐会后告诉记者，因为尚书银座的商品房普遍都存在着所谓的“赠送试用面积”，这些面积并没有在房产证上体现，如果按照建筑面积公摊收费，那么即可理解为“乱收费”，业主们称此收费方式为“收费违法违章”。
　　最后，业主集体签名表决，不认同东莞市物价局对尚书银座物业服务收费的成本监审。两个多小时的东莞第一次物管费听证会，至此，不欢而散。
　　焦点对决
　　“服务和价格是否挂钩，物价管不了”
　　对于“低质低价”的建议，物价局不置可否
　　服务不属物价监管范围？
　　由于尚书银座的业主委员会迟迟未能成立，通过成立业主委员会召开业主大会的方式监督和更换物业服务企业并不现实。既然广居物业要申请突破政府最高指导价，但服务又饱受业主诟病。记者在听证会现场向物价局提问：“既然物价局能够支持优质优价，那么是否能够支持低质降价？”
　　对此，成本调查监测科杨科长回应：“物价管成本监审和定价，至于服务和价格挂不挂钩，这个物价管不了，那是别的职能部门负责监管”。比如，关于物业方提供的服务究竟是属于哪个等级，评定则由房管局负责。据了解，尚书银座物业方目前属于几级服务，尚未明确。
　　业主监督服务能否降价？
　　那么，是否能够由物价局牵头，联合房管局、工商局等利害部门再次听证集中解决问题？价格管理科科长陈妙莲回应：“暂无必要，没有考虑”。对此，业主们认为“踢皮球的弊端不解决，听证没意义”。
　　陈妙莲科长建议业主：“回去之后，自己对着文件上一级物业服务的标准监管物业方，一条一条地去考察物业方的服务，如果达不到，就再降成二级服务的标准来核对，以此类推”。如果物业方提供的服务连2.4元标准的一级服务都达不到的话，但是收费又居高不下，且更换不了物业方的话，怎么办？陈妙莲科长表示：“可以向东莞市物价局反映，我们有专人监督”，言下之意，是否存在根据服务标准，申请降低尚书银座的物管费呢？对方不置可否。
　　面对业主潮水般的怨言与质疑，广居物业负责人罗先生表示：广居物业属于前期物业管理，楼盘一直处于交楼装修期间，而且，由于东莞分公司是新接手，人员流动频繁，所以服务上有漏洞。“希望业主理解，给我们时间去解决问题。”罗先生承诺物业方会听取业主意见，作出改善。至于收费高不高，则吝于表态。
　　民生摸底
　　看这些收费2.4元以内的楼盘……
　　中信德方斯：智能化酒店式服务
　　物管费：2.3元/平方米·月
　　德方斯与尚书银座相距不远，步行10分钟就到，价位与定位相差无几，德方斯对外号称白领新贵高端生活样本。
　　“感觉挺好，各个出入口都有保安把守，楼层保安巡逻，业主进门会有酒店式的门童专门为你开门，中英双语女生活秘书都专门配备”，住在德方斯的黎先生对尚书银座的收费感到惊诧。据悉，德方斯的生活秘书还提供早晨叫醒、协助住户接收快递与信件、预订票务、订阅杂志、预订商务会议室、订餐、打字、复印、传真、电话留言等商务服务。
　　德方斯的保安小张告诉记者：“我们保安服务三班倒，不能断链巡逻，出入登记”，据小张透露，现在小区配备的近30个保安依然属于理论上的紧缺，“据说还应该增十几个人才合规定”。但记者走访发现小区秩序井然，业主普遍认同物业服务水平。
　　万科运河东1号：人性化物业服务
　　物管费：2.35元/平方米·月
　　位于莞城运河东三路的万科运河东1号，物业费为2.35元/平方米·月。昨日下午近一小时摸底调查，被访的数十名业主全部对该社区的物业服务赞不绝口。
　　该社区严格实行地铁入口式的IC门卡管理，一卡只进一人，业主带朋友进社区需要请保安开侧门。连自行车车库，都实行刷卡进出的管理方式。一期便入住的潘小姐说，社区里的清洁员和保安都很多，楼栋大堂和道路清洁非常及时，地下停车库里还有保安骑自行车巡逻，感觉十分安全。平常提重一点的东西进社区，保安都会主动帮忙，一直送到家门口。
　　张先生夫妇评价说小区的物业是“人性化服务”。张先生说，因为住宅楼靠近运河，10月底爆发了蚊灾，物业公司给每家住户派发蚊香和驱蚊药。前段时间，市政建设社区停水，保安就搬来怡宝桶装水挨家挨户地发。还有，中秋节办晚会、送月饼水果，都令他记忆深刻，感觉“社区就像一个大家庭”。
　　中信东泰花园：老社区配套好
　　物管费：1.0-1.5元/平方米·月
　　昨日，记者来到东城中信东泰花园的时候，“社区文化节”的各种横幅还没卸下来。居民刘先生说，中信物业在社区经常举办这样的活动，业主们参加既开心又能增加凝聚力，非常好。
　　由于东泰花园社区是由数十个社区组团形成的大型社区，物业费的收取标准也不全一样，无电梯低楼层低至1元/平方米·月，高楼层或较新的楼则从1.2-1.5元/平方米·月不等。被访业主在这个收费标准下，对物业服务基本表示满意。
　　在这个超大型社区里，设有公共花园绿地，超市、服装店、奶茶店等各类商铺，以及美容会所、健身中心等等，配套设施十分完备。大社区的主干道可以自由通行，而各个小社区则要凭门卡进出，在每个小社区门口有保安站岗。
　　光大景湖春天：绿化似花园
　　物管费：1.2-1.8元/平方米·月
　　东城银树路段的光大景湖春天，物业收费标准是低楼层没电梯的1.2元/平方米·月，高楼层有电梯的1.8元/平方米·月。
　　“想知道物业好不好，看社区的外观就行。”严小姐说，景湖小区都是有五年以上楼龄的房子，但从外面看，依然保持整洁一新，便证明了物业的水准。
　　由于是封闭小区，记者无法进入，但由外面看到，小区内的绿化密度非常大，栽种的树品种繁多，灌木丛和草坪均被较好地修剪，俨然一个小型的花园。门口的保安说，景湖小区一共有100余名保安，实行“三班倒”上班。
　　“我们监审出来的价格，你们不要和实际的服务挂钩好不好？”
　　———物价局成本调查监测科杨科长认为，物业是否提供了优质服务“物价局管不了”。
　　“那么你就是不相信政府啦？”
　　———有业主代表提出要一份监审资料，物价局成本调查监测科杨科长如此回应。
　　“没有依据，虽然我知道你们是一万多块钱买的房子，但是你们要核这个造价你们自己去核。”
　　———有业主代表对“4000元-6000元一平方米”的工程造价提出质疑，物价局成本调查监测科杨科长如此作答。
　　“暂无必要，没有考虑。”
　　———记者提出，能否由物价局牵头，联合房管局、工商局等利害部门再次听证集中解决问题？价格管理科科长陈妙莲如此回应。对此，业主们认为“踢皮球的弊端不解决，听证没意义”。