随着宏观调控的纵深化，尤其是与房地产相关的反腐风暴的展开，全国楼市终于整体显现疲态。随着成交量的萎缩、房价的走弱和盘整，买方市场特征突显，供大于求的形势越来越严峻。深圳、北京、大连等近两年来房价涨幅较大的城市，开发商们不可避免地面临如何卖楼的问题。虽然谁都不愿促销，促销也不一定有效，但事实是，绝大部分楼盘必须进行促销。惟上的区别在于，到底选择什么样的促销手段组合。在此，笔者以亲身经历过的2005年上海楼市促销潮为例，通过分析和总结当时曾出现过的诸多促销术，以期对开发商的卖楼和消费者的买楼，分别予以借鉴意义和分辨能力。

2005年7月之后，上海房住宅市场进入大面积价格下调通道，正所谓“乱市出英雄”，一时间，五花八门的促销手段“你方唱罢我登场”，各路“地产大腕、诸侯、鬼佬、菜鸟们”的目标一致――销售放量、拯救日益孱弱的资金链，然而促销的策略却各显千秋。这些促销手法，除了极个别属于首次登上历史舞台外，多数在20世纪80年代的日本、90年代的海南和香港楼市崩盘前已出现过，在2000年前的上海、广州、北京楼市也曾露过小脸，但都没这次来得火爆、泼辣、精灵。在此，笔者将其大概归纳为八大招式，以资赏鉴。

招式一：直接降价――“我的爱呀，赤裸裸”

“我的爱呀，赤裸裸，你让我身不由己的狂热；我的爱呀，赤裸裸，你不能让我再寂寞。”用郑钧的这首曾被广被传唱的摇滚乐来形容直接降价打折，最恰当不过。这一手段属“菜鸟级”，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受“求爱”。

去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35%。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。

招式二：免费送――“礼多人不怪”

“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得活色生香。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队，当时小则送物业费、中央空调、全套厨柜，大则送车库、卫生间、小汽车，多叫人心痒呀。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，开发商活儿也做得好看，如何所送礼品价值或用途与心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。

去年上海就有这么个送礼送上瘾的大盘。上海康城规划面积达200万平米，位于郊区（距闵行区莘庄2公里）。这么大的体量，不搞点“噱头”，确难快速消化。2003年首度开盘之时，就曾打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又首倡“买房送黄金”，创下单日售1027套的“惊天地泣财神”的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金（4-6万）”的新招，岂奈风光不再。

由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，那次第，怎一个“难”字了得。