从7月份开始，北京、上海、广州和深圳等一线城市成交量环比出现不同程度的萎缩。进入8月，“价涨量缩”的范围正在扩大。目前，从周均成交量看，北京、上海、南京等城市的新房销量已跌至今年3月份的水平；深圳新房销量更是跌至1月份的水平。

业内人士指出，受房价过快上涨和供给瓶颈影响，全国楼市放量上升局面已经结束，三季度，房地产企业将面临销量调整的考验。不过，这对房企下半年的业绩增长影响较小。另外，各地商品房价格依然维持高位，随着结算资源的增加和毛利率的提升，房企全年业绩增长没有悬念。

业绩基本锁定

据Wind数据统计，上半年，按照申万行业分类的A股房地产公司合计实现营业收入963.32亿元，同比增长17%；实现营业利润209.92亿元，同比增长23.5%；实现净利润160.53亿元，同比增长21.75%。

由于会计结算制度的影响，房地产企业的预售款项基本决定了其未来业绩。今年上半年，楼市销售持续放量，致使房地产企业的预售款大幅增长。数据显示，上半年，A股房企预售款项达1428.12亿元，同比增长39.5%，比年初增长55.3%，是上半年营业收入的1.5倍。这表明，房企今年的业绩已基本锁定，增长已无悬念。

截至目前，已有31家A股房企公布了三季度业绩预告，其中有11家预增，5家扭亏；“报喜”公司超过半数。金融街（000402）预计1-9月实现净利润约76,800万元至96,000万元，同比增长100%至150%。

数据还显示，A股房企二季度净利润环比增幅达168.93%。其中，60余家房企净利润环比增长，占比近七成。业内人士指出，虽然上半年房地产企业的业绩大部分是去年行情的体现，但从单季度的表现来看，房地产企业的复苏趋势已经十分明显。

盈利能力改善

中报数据显示，上半年A股房企营业利润率为21.8%，比去年同期增加1.15个百分点。业内人士分析，房价高企将提升房企的毛利率和净利率。

数据显示，扣除不可比因素后，80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%，较去年同期提高0.85个百分点。与此同时，销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%，较去年同期大幅下降了25.35个百分点。

目前一线城市整体房价处于历史的高点，二线城市房价处于2008年下半年以来的高点，重点城市房价较2007年下半年平均价格高出15%左右。

宏源证券研究报告指出，2009年上半年，房地产企业的盈利模式是“以量补价”（2009年上半年多数城市商品住宅的平均成交价格同比负增长）；而下半年，随着房价同比出现正增长，房地产企业的盈利模式将变为“以价补量”。而后者将提升房企的销售毛利率。

此外，上市房企存货总量与年初基本持平，其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有较大变化。其中，已完工开发产品下降明显，万科、华侨城等降幅均在30%以上，体现了上半年销量大增对库存的快速消化；在建产品和拟开发土地较年初有所上升，表现为开发商加大土地储备和开发力度，保证了行业未来供应量的提升。

目前，房企现金流充裕。上半年，房企经营性现金流量净值总计296.06亿元，而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长，占比近八成，其中37家房企现金流由负转正，改善明显。(中国证券报)

“量滞价跌”显后市颓势“金九”或褪色

昨天，记者从易居中国•CRIC系统、佑威•楼市通系统获悉，“金九”的第一周（8月31日～9月6日），上海商品住宅成交量滞涨，同时，成交价格环比回落。

上海商品住宅滞涨

易居中国•CRIC系统显示，9月第一周，上海商品住宅成交前10名楼盘的成交均价，都在3万元/平方米以下，这也使得上周上海商品住宅的平均成交价格环比回落10%，至15590元/平方米。

佑威•楼市通系统的数据显示，上周上海商品住宅成交面积37.76万平方米，成交量环比基本持平，成交均价环比下跌10%。

事实上，上周上海商品住宅成交均价的下跌和高端项目供应、成交的减少有关。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着环线内房源先于环线外去库存化，成交开始往外围区域转变，环线内中高端项目的行情短期内已结束，而上周商品住宅成交以价格较低的宝山和南汇区域为主，导致了全市的均价出现下滑，但是个案均价却都未出现下滑，上周成交排行前10的项目近两个月内都出现了5%～10%的上涨。

易居中国•CRIC系统数据同时显示，在8月最后一周38.64万平方米大幅供应的推动下，上周商品住宅的成交量上升6.4%，达到38.07万平方米。然而，同期上海新增供应却出现下滑，全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源。

陆骑麟认为，近期上海楼市成交量出现了严重的滞涨情况，而成交均价连续3周下跌，后市的“金九”能否延续，还要看价格的调整深度。而9月第一周新增供应再次出现大幅萎缩，也为“金九”开局抹上了一层阴影，在新增供应相对不足的情况下，成交量在9月再次反弹的可能性相对较小。

商办物业供求旺盛

然而，就在商品住宅滞涨的同时，商办物业却开始复苏。

易居中国•CRIC系统数据显示，上周，在浦江双辉大厦和创智天地的带动下，商办房源的供应量达到31.57万平方米，比历史最高水平的24.27万平方米周供应量（2006年3月28～4月3日），还高出三成。

易居中国分析师薛建雄指出，8月金融机构集体购买和租赁写字楼，致使写字楼市场升温是供应量创历史新高的主要原因。薛建雄说，近期，金融机构正在全国兴起一股购买写字楼高潮。

易居中国•CRIC系统显示，8月上海一手产权式写字楼成交15.55万平方米，环比上升30.5%，是去年同期成交量的2.32倍。平均成交价格达25095元/平方米，比上月的18158元高出38.2%，比去年同期的18562元高出35.2%。

薛建雄认为，伴随着金融业的发展，第三产业的增长速度和占经济的比重也将大幅提升，整个写字楼市场都将在服务业的带动下，进入真正的高速成长期。今年8月金融机构集体采购写字楼，或许正是写字楼市场进入高速成长期的转折点。