深圳：深圳新物管条例即将颁布实施

2007年9月25日，深圳市四届人大常委会第十四次会议三审通过了《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“物管条例”），并将于明年1月1日起正式实施，这标志着我市物业管理发展进入崭新阶段。
　　物管条例修订的有关背景
　　1994年，我市制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，开创了国内物业管理立法先河。之后，市政府和主管部门根据《条例》，先后制定了两个政府规章，发布了有关物业管理收费、物业管理招投标、业主大会和业主委员会运作、公用设施专用基金等相关规范性文件，构建了我市较为完善的物业管理政策法规体系。
　　在当时有关物业管理的法律、法规空白情形下，《条例》在总结特区物业管理实践，借鉴香港和国外物业管理制度基础上，根据特区实际需要，大胆创新，用特区立法形式搭建并创设了物业管理的基本制度和行政管理框架。《条例》所创设的许多制度和模式被国家《物业管理条例》所吸收、沿用，对全国其他地方条例的制定也起到了重要的借鉴示范作用，有力推动了深圳乃至全国物业管理行业的发展和整体水平的提升。
　　然而，在经历了十多年的高速发展后，深圳物业管理的许多问题也逐渐暴露了出来，矛盾纠纷时有发生。矛盾纠纷主体多元化，广泛存在于物业管理活动的各个主体：业主或非业主使用人、业主委员会、开发建设单位、物业管理企业之间，而且这些矛盾纠纷诉求变量多，涉及面广，时间跨度大，政府部门调处难度大。毋庸讳言，目前已经是物业管理的“矛盾凸显”期。
　　物管条例修订工作意义重大
　　物业管理矛盾纠纷的产生，既有物业管理活动部分主体不认真学习、理解和把握物业管理政策法规，不依法办事的原因；也有部分物业管理企业、业主委员会不能切实履行自己职责的原因，最主要的是我市现行的物业管理法规建设已显滞后，现行法规操作性不强。各有关主体的责、权、利不甚清晰，对物业管理中的许多问题无法调整，出现矛盾纠纷时解决机制不健全，政府行政主管部门在协调处理某些矛盾纠纷时无据可依或缺乏必要的行政手段。由于原条例及其实施细则的调整范围、制度设计等已不适应物业管理的现实，因此制定符合深圳实际的物业管理条例非常必要。
　　在这次物管条例的修订过程中，市人大充分利用全国人大赋予深圳的特区立法权，结合我市物业管理发展26年以来，特别是2005年《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》颁布实施两年多以来所取得的成功经验，在条例中拟订了许多具有可操作性和创新精神的条款。
　　三级管理模式加强行业监管和服务力量
　　物管条例将我市物业管理“两级管理模式”改为市、区、街道办事处“三级管理模式”。将街道办事处、社区工作站纳入了物业管理体系，加强了物业管理行业的监管、服务力量，将加快了我市业主委员会成立的速度，从而加快解决物业管理一方主体缺位的问题；用三级管理模式加大对业主大会和业主委员会的成立、运作的指引和监管，最大限度地减少了“无效劳动”和物业管理各方主体间的矛盾。
　　同时，为更清楚地界定好市、区主管部门和街道办事处、社区工作站的职责，减轻社区工作站工作负担，条例规定：社区工作站职责范围仅限于本条例规定的推荐产生筹备组的业主代表、列席业主大会和业主委员会会议；物业管理权只下放到街道办事处层级，社区工作站为协助角色，并明确了区主管部门的指导职责。
　　业必归会制度全国首创
　　“业必归会”制度是此次物管条例修订的一大创新，为全国物业管理立法首创。“业必归会”是指一家企业成立并取得经营资质后需依法成为某一行业协会的成员，享受入会权利，履行相关义务。物管条例规定，物业服务企业必须加入市物业管理协会。协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。物业管理协会可对违规企业采取警告、业内通报批评和公开谴责手段进行制裁。受到市物业管理协会公开谴责的企业，二年内不得参加物业管理招投标，业主大会可提前解除与其签订的物业服务合同，受到协会谴责的从业人员，二年内不得从事相关岗位工作。此规定将充分发挥行业协会在行业自律中的积极作用，通过行业自律手段对扰乱市场秩序、不规范服务行为进行有效遏止，以切实维护业主权益。
　　物业专项维修资金由业主决策、政府监管
　　根据1994年市人大常委会颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我市率先建立了房屋专项维修资金制度。结合我市十几年的实践，《条例》对专项维修资金制度进行了修改完善，以更适应业主需求和城市管理的需要。该资金包括首期归集和日常收取两部分，分别由建设单位和业主按规定交纳。该资金属业主所有，遵循按幢建账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续简便的原则，由市主管部门设立物业专项维修资金银行专户，统一管理全市的物业专项维修资金。对建设单位不履行交纳义务的，规定了严厉的处罚条款。
　　业主投票话事避免“一会难开”、“一票独大”
　　在召开业主大会会议进行表决时，物权法和国家条例都采用面积多数和人数多数同时计票的方式，且都是按照小区建筑物总面积和总人数标准来计算。考虑到实际中业主大会会议召集困难，参与率低等现状，为防止业主大会迟迟作不出决定，影响业主自治权行使，我市物管条例经合理论证，大胆创设，在投票权数通过的计算方式方面，突破了物权法和国家条例的规定，从两个环节上把握多数原则：一是业主大会的有效性，改“全体业主”为“与会业主”，只要与会业主所持有投票权超过本物业管理区域总投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数过半数，业主大会会议为有效，这可以有效解决业主大会会议召集难即“一会难开”的问题；二是业主大会决议的通过，需与会业主的人数和投票权数双二分之一通过，特别重大事项如专项维修资金的使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应为与会业主的人数和投票权数双三分之二通过，这体现了物管条例的公平原则，避免少数大业主在重要事务上“一票独大”损害广大小业主利益。
　　住宅物业一律采用公开招标方式选聘“管家”
　　物管条例针对建管不分、前期物业管理矛盾频发的问题，对聘请物业服务企业对物业进行管理服务的，原则上规定住宅物业一律采取公开招标方式确定物业服务企业，“逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度”，同时授权市政府制定具体办法，通过出台条例的配套文件，筹建物业管理招投标有形市场，构建一个公平、公正、公开的物业管理招投标交易平台，使我市的物业管理服务市场更加科学、规范和透明，有效防止个别业主委员会在选聘问题上暗箱操作，损害广大业主利益的行为。
　　老物业服务企业拒不退出小区有法可治
　　业委会依法选聘新物业服务企业后，老物业服务企业不移交管理权及相关资料，此类纠纷往往关系到小区秩序维护，容易引发群体性上访事件。
　　物管条例专门针对此类违规行为，设置了行政处罚手段。第一百一十二条规定，对逾期不退出物业管理区域的，先是给予其一定期限责令限期退出；仍不退出的，采取经济制裁手段责令退还物业管理服务费并行政罚款；逾期三个月不退出、情节恶劣的，吊销其资质证书。第一百二十一条还规定，对直接责任人员，还将提请公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
　　物业服务用房由建设单位无偿提供
　　对物业服务用房，国家《物业管理条例》规定由建设单位“配置”，《广东省物业管理条例》规定由建设单位向业委会“移交”，我市现有条例规定由公用设施专用基金按照建造成本价购买，产权属全体业主，但都缺乏明晰的规划、报建、竣工验收等配置流程控制和移交的强制措施。物管条例第三章解决了此问题。
　　为明晰物业服务用房的提供形式，同时考虑到公用设施专用基金改为首期归集的专项维修资金后，缴交标准已经降低，因此，物管条例规定建设单位应“无偿提供”物业服务用房，包括物业服务办公用房和业主委员会办公用房，产权归物业管理区域内全体业主所有。同时，对物业服务用房配置面积进行了更科学的换算，并根据实际要求把物业服务设备用房单列。为督促建设单位配建，在房屋预售时，建设单位需提交物业服务用房的房号和面积等资料，市国土房产部门在核发预售许可证和办理初始登记时，应注明物业服务用房房号。对逾期不提供者，采取责令其按市场售价补偿专款，专项用于承租、购置物业服务用房并处以罚款的处罚手段。
　　新条例适用于住宅区、写字楼、工业厂房等各种物业类型
　　为了和国家《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》相衔接，物管条例扩大了适用范围，将调整对象扩大到所有类型的物业，包括住宅区、写字楼、工业区（工业厂房）、学校、医院、宾馆、码头、政府物业等。
　　考虑到物业的范围扩大，业主的构成情况会多样化，对单个业主或业主人数很少的物业管理区域，如政府物业、工业厂房等，并不一律采用业主大会、业主委员会的模式，因此，对这些情形的物业，在业主大会、业主委员会以及选聘物业管理企业等方面，都加以例外规定。
　　业主合法权益受到更有效保护
　　为保护广大业主的合法权益，物管条例规定严禁建设单位泄露业主资料；禁止建设单位出售物业时向物业买受人承诺减免物业服务费；废除物业服务企业采用收取“滞纳金”方式催缴物业服务费的规定。此外，还参照党代表、人大代表选举方式创制了业主委员会候补委员增设、递补的规定；在临时管理规约和管理规约中，对侵犯少数业主合法权益的情况也设置了法律救济手段。