建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
   
    建住房[2003]130号
   
    各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：　　
    为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。 　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
    中华人民共和国建设部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
    二○○三年六月二十六日
   
    前期物业管理招标投标管理暂行办法
   
    第一章　总则
   
    第一条　为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。　　
    第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。　　
    建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。　　
    第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　
    国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。　　
    第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。　　
    第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。　　
    省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。　　
    直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。　　
    第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
   
    第二章　招　标
   
    第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。　　
    前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。　　
    第八条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。　　
    招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。　　
    招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。　　
    第九条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。　　
    物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。　　
    第十条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。　　
    招标文件应包括以下内容：　　
    （一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；　　
    （二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；　　
    （三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；　　
    （四）评标标准和评标方法；　　
    （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；　　
    （六）物业服务合同的签订说明；　　
    （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。　　
    第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：　　
    （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；　　
    （二）招标公告或者招标邀请书；　　
    （三）招标文件；　　
    （四）法律、法规规定的其他材料。　　
    房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。　　
    第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。　　
    实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。　　
    资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。　　
    第十三条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。　　
    在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。　　
    第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。　　
    第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。　　
    第十六条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。　　
    第十七条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
    招标人设有标底的，标底必须保密。　　
    第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。　　
    第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：　　
    （一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；　　
    （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；　　
    （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
   
    第三章　投　标
   
    第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。　　
    投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。　　
    第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。　　
    第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
    投标文件应当包括以下内容：　　
    （一）投标函；　　
    （二）投标报价；　　
    （三）物业管理方案；　　　
    （四）招标文件要求提供的其他材料。　　
    第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。　　
    第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。　　
    第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。　　
    投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。　　
    投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。　　
    禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
   
    第四章　开标、评标和中标
   
    第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
    第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：　　
    由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。　　
    招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。　　
    开标过程应当记录，并由招标人存档备查。　　
    第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。 
    第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。 
    评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。 
    招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。 
    排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。 
    第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。 
    第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。 
    第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。 
    第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料： 
    （一）评标委员会提供的评标报告； 
    （二）中标企业的投标文件； 
    （三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本； 
    （四）法律、法规规定的其他材料； 
    第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
    第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。 
    招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。 
    第五章 附则
   
    第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。 
    第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。