南都漫画：勾犇

一次性付款、知情转让成报低价“避风港”

广州市房屋交易监管中心主任史小明回应称，杜绝报低价需有过程，今后将着手应对

南方都市报1月14日讯 充满悬念且被诸多猜想的网签终于来了———2011年1月1日，广州市越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区的二手房率先实施网签，10天后，网上交易量达到264宗。记者调查发现，网签实施后二手楼的成交价多数在1万元/平方米以上，与成交的真实价格更加接近。但是“知情转让”的比例仍偏高，达到近50%，记者暗访发现，面对激烈竞争，中介行难对报低价说“不”，而“一次性付款”及“知情转让”则是目前二手楼网签报低价的主要手法。

网签后二手楼交易报价接近真实

备受关注的二手楼交易网签在新年第一天拉开帷幕，广州市六区房地产转让交易进入网签时代。按照规定，从2011年1月1日开始，经中介促成的及越秀区自行交易的房屋必须网络签约；1月20日，天河、荔湾、黄埔、白云、海珠区自行交易的房屋也必须网络签约。

“网签实行以来，最大的变化就是二手楼交易的报价更加接近真实。”广州市房屋交易监管中心主任史小明介绍，1月1日至10日，广州市共有264宗二手楼办理了网上交易，而这些二手楼的交易价格也不再像以往那样远远偏离真实成交价。记者登录阳光家缘后看到，截至1月12日下午五点半，共有169条房源信息，其中只有十多条为放盘信息，其余多为已签约或已递件的房源交易情况，约有80%以上的房源价格在10000元/平方米以上，少数房源的价格更是接近了20000元/平方米，如江南西某楼盘，面积为73.85平方米，成交价为150万元。

而对比以往二手楼交易官方录得的数据便可发现，之前的报价几乎被对半“砍”过。据房管局数据显示，2010年11月广州十区二手住宅均价仅为5590元/平方米，而二手房价最高的天河区均价也仅6721元/平方米。用某房产中介的话来说，在二手房网签实施之前，市场上几乎每一单交易都会通过报低价来避税。

“知情交易”比例高，报价仍有偏离

对于网签实施后的反响，记者采访发现，无论是买卖双方还是中介行，普遍反应良好。满堂红亿达按揭有关负责人表示，“网签的运行比想象中要好，买卖双方也没有特别抗拒，除了一开始不太适应，需要工作人员解释外，现在已经适应这一流程了。”

史小明也表示，网签目前的运行情况比较理想，达到了之前设想的交易更加透明、更加安全的初衷，不过他亦指出，由于二手楼本身的特殊性，价格的真实性很难完全核查，“比如现在知情交易的比例比较大。”据介绍，网签实行10天，广州市共有264宗二手楼办理了网上交易，其中，由中介促成的交易共136宗，市民自行交易共128宗，“知情交易”的比例接近50%，比例偏重。

所谓知情交易，为亲属之间的转让。往往这种转让的价格相对较低。记者采访了解到，在网签实施首日广州市房屋交易监管中心便遇到两例“知情交易”，由于是亲属间的房屋转让，报价远远低于市场价，为此受到了监管人员的特别核查。但据有关负责人介绍，对于“知情交易”，除非是报价特别低，系统才会提醒核实买卖双方的关系证明，若报价“八九不离十”的话，交易基本会顺利通过。记者调查中发现，亦有假称是家属，借机报低价成交的情况。

记者浏览阳光家缘上二手楼交易信息，仍能发现一些价格明显偏低的成交个案，如海珠同福中路面积为64 .99平方米的单位，成交价仅24万元，又如中山大道74 .47平方米的单位，成交价仅30万元。

系统联网核查报低价，威慑力不小

二手楼交易网签与之前到底有何不同？中介行的相关工作人员如此向记者解释，“其实就是将手写版的合同改成了网络版，不用递件，相关部门就能看到。”而事实上，网签的特别之处远远不止于此。

据史小明介绍，实施网签后，房管部门与银行、税务部门的系统进行联网，联网后相关部门能够实时看到成交报价，而且系统还具备自动核查功能，“如果交易的报价太低，系统便会认定有异常，并启动核查机制。”

对此，记者采访也发现，很多中介行在促成二手交易时，已很少主动提及报低成交价来避税的做法，“现在很多买家关心，万一报低价被查出来会怎么样。”某中介行工作人员介绍，除非是买家主动要求，他们一般不会提醒他们这样做，而且即使现在报低价也不敢报得太低，“因为网签实行一段时间后，网上登记的成交价会有一个参考，如果报得太低，会被系统‘揪’出来，得不偿失。”

记者暗访

仍有中介钻空子报低价

网签实施后，多家中介行在谈及此话题时都称敏感，并以各种理由拒绝了记者采访，当问及是否还有报低价情况发生时，几大中介行的相关负责人都表示，网签后按规定操作，不报低价。然而二手楼交易报低价的情况是否就此销声匿迹？记者近日以买家的身份展开了暗访。

记者首先咨询某中介行天河北一套75平方米的单位，总价130万，楼龄3年。陈先生对于报低成交价胸有成竹，他表示，“目前网签系统还在试行，直到农历年年底前，报低价仍可实现，特别是一次性付款。”据介绍，这套130万的房子，所有税费加起来约6万元，若报低价，买家最低只需要付1.7万元，足足省了一大笔费用。陈先生建议记者要尽早交易，以防政策有变，规避风险。随后，记者又发现了一套单价1.9万元的四房单位，海珠区某中介行陈小姐强烈建议记者通过“一次性付款”方式来实现报低价。她还补充，如果按揭报低价亦容易“穿帮”，“如果真实房价是100万，买方向银行申请贷款70万，银行审批贷款70万，在以往，房价可以报低至60万，但网签后，这样做就会‘穿帮’。因为房价不可能比贷款额还低。”

当听到记者回复一次性付款难度太大时，陈小姐则建议记者采用“转让”方式，即以比较低的成交价进行转让。“业主的发票单价是9000元，到时候网签转让时，可以适当提高一些。”

“报低价也很无奈，否则单都没了”

对于目前的报低价做法，有中介行经纪直言，“很无奈”，该经纪表示，“如果买家特别想要报低价，而你却一口回绝，最后的结果只能是客户去找其它中介行，我们连单都没了。”

中原地产荔湾区高级营业经理莫杜华表示，网签后荔湾区的成交一直很活跃，并未出现阶段性的“适应期”，这一方面是由于公司对网签的宣传比较早，另一方面也与荔湾区证过5年的二手楼较多有关。“我们现在会建议业主按原价去报，有些业主会听从我们的建议，他们也会担心现在报低成交价，未来再交易时差额加大，税费增大。”至于一些中介行承诺报低价的做法是否引起“不正当”竞争，也引起了很多业内人士的关注，“只要有中介行愿意报低价，而其它中介行拒绝的话，就等于把自己的生意赶走，所以很难靠自觉去约束。”

部门说法

公布物业名称，价格更透明？须保护业主隐私

就目前仍有中介行在网签实施后报低成交价的做法，史小明表示，网签后二手楼成交价与“真实”价更接近，至于中介行仍钻空子报低价的做法，他认为并不奇怪，毕竟二手楼交易很特殊，“杜绝报低价毕竟是一个过程，它会随着市民法律意识的增强而逐步减少，往后我们会腾出精力，对报价进行核对审查。”

记者采访发现，在网签成交信息中，各成交楼盘并未公开名称，而只是具体到某一路段。有市民认为，若将成交楼盘名称公布，价格将更清晰透明，是否报低价交易也容易被监督。对此，史小明表示，未公布成交楼盘的名称是基于多方面的考虑，“网上公布的物业名称不能太详细一方面是对业主个人隐私的保护，另一方面也是对中介利益的保护。”他表示，若公布物业具体名称，会导致一部分客户获得盘源信息后自己找业主签约，导致中介行利益受损。