珠江新城写字楼售价惊人。 孟祝斌/摄

　　住宅受创，谁是最大受益者？

　　今年以来，广州商业地产（商铺、写字楼）大热已经为大家揭开了谜底。更让人意外的是，长期的商住价格倒挂现象也开始转变。最新的数据显示，珠江新城、天河北一带新开售的写字楼项目，销售价格一举超越同区住宅价。

　　有业内人士指出，这仅仅是一个开始。亚运令广州国际影响力日大，城市价值跃升，广州写字楼正走向又一全新的起点，将迎来新一轮的投资良机。

　　售价涨四成最贵3.6万/㎡

　　从去年底开始，广州写字楼市场开始走出金融危机的影响，租售价格双双上涨，售价涨幅更创下历年新高。来自中立地产的统计数据显示，从年初到11月中旬，广州一手写字楼的买卖成交量涨幅对比去年已增长了约20%；二手市场部分的热点区域，如天河、越秀区等，买卖成交量涨幅更高达40%。

　　成交量的攀高直接拉动价格上涨。数据显示，今年以来广州写字楼价格整体涨幅高达10%-15%，珠江新城、天河北等热点区域的涨幅更达20%-40%，甚至更高。

　　在价格涨幅最为明显的珠江新城，目前在售写字楼项目如珠江新城的富力 (论坛 新闻)盈信大厦近期成交均价已超过3.6万元/平方米；另一项目广州银行大厦近期均价也达2.7万-3万元/平方米。反观今年年初时，珠江新城写字楼价格普通在2万-2.5万元/平方米，个别项目成交价甚至低于2万元/平方米。

　　写字楼林立的天河北也出现同类现象。年初时这里的一手写字楼价格大多在2万元/平方米左右，但11月刚开盘的新项目保利中汇广场 (论坛 新闻)，开盘价却高达2.7万元/平方米。

　　　　2万元/㎡几成投资起步价

　　新快报记者采访市内多个区域的写字楼市场发现，年初时广州仍鲜有写字楼成交价超过2万元/平方米，但如今开售的写字楼项目，超过该指标已是家常便饭，如维多利广场、锦绣联合商务大厦、中洲交易中心、威尼国际、达镖国际大厦等项目，目前售价都达2万-2.2万元/平方米。珠江新城、天河北一带众多写字楼项目售价更是轻松超越2.5万元/平方米。

　　长期从事写字楼市场调查的中原工商铺市场与研究总监刘广浩指出，现在要投资写字楼，2万元/㎡几乎可以说是起步价了，在一些热门区域这个价钱会更高。

　　　　“商住倒挂”逆转体现价值

　　有业内人士指出，单从租金回报看，写字楼明显要高于住宅。但长期以来，广州写字楼价格却徘徊不前，特别是在2004年后，随着住宅价格的持续大涨，广州写字楼更因为价格涨幅偏小而产生了普遍的“商住倒挂”，就算在天河、越秀等热点区域，写字楼价格通常也会比住宅价便宜二三成以上。

　　然而，今年以来写字楼价格的持续上涨，曾经在广州市场非常普遍的“商住倒挂”现象已开始悄然出现逆转。

　　记者采访发现，目前在售的富力盈信大厦、广州银行大厦等写字楼的价位，已比目前珠江新城普通住宅盘的均价（约2.5万-3万元/平方米）还要高；天河北保利中汇广场的均价也高过天河北住宅盘；锦绣联合商务大厦、中洲交易中心、达镖国际大厦等写字楼，目前成交价也已接近或超过同区住宅的价位。此外，由于住宅盘往往都是带装修上市，其装修标准动辄每平方米三四千甚至五六千元，而写字楼卖的是毛坯价。按此计算，写字楼价格已高出住宅许多。

　　满堂红写字楼部营业经理周巧禅表示，今年以来写字楼市场有此表现，是因为在政府调控下，部分资金由住宅市场转而投向了商业地产，“买的人多了，发展商自然会抬价。在投资者们最青睐的珠江新城，资金转向写字楼现象更为明显，但该地区可售写字楼少，价格自然涨得最快，也最先出现了‘商住倒挂’的逆转。”除珠江新城外，天河北、琶洲等热点区域的写字楼，目前价格也已开始与住宅平分秋色甚至开始超越住宅价，东风路也有跟风的势头，写字楼物业价值开始真正体现出来。

　　　三大因素逆转“商住倒挂”

　　对已初现端倪的写字楼“商住正挂”现象，合富置业市场部陈宏业认为原因主要有三：第一是政策影响；第二是受亚运拉动，广州国际影响力日高，城市价值提升，更多跨国企业、国内大企业进入广州，写字楼直接受惠，关注度最高的珠江新城更因为各方面配套在亚运拉动下快速成熟而表现最为突出；第三是随着2008年金融危机后经济的开始复苏，许多中小企业发展出于企业形象等方面考虑将办公区转移到核心商务区，令核心区写字楼需求量变大，进一步拉动写字楼价位。

　　　投资提醒

　　　　持有成本大，能否出租成关键

　　写字楼价格涨势喜人且仍有很大上涨空间，目前出手时机并不晚。美联物业高级物业顾问黄智敏在接受采访时表示：“之前住宅市场的过快增长让大家忽略了商业市场，这样就使得商业市场有很大的发展空间，目前商业市场还是在发展的中期阶段，以后还会有很大的发展和升值空间，写字楼的‘商住正挂’也将在各个区域都逐步显现出来。目前价格开始上涨，正是投资的好时机。”

　　中立地产策划总监马国华指出，与普通投资以博涨价为主的模式大为不同的是，投资写字楼最要紧的是能否租出去，要以租金回报为主。写字楼的高回报等都是建立在租出去的基础之上的，写字楼通常管理费非常高，甲级写字楼的行价是25元-40元/平方米/月，如果租不出去的话，投资者的持有成本非常高昂。随着明后两年巨量新写字楼项目的上市，后市即将出现的高空置率问题将不容回避。随着市场供应大增、竞争加剧，如果物业出现空置，投资者不仅得不到稳定回报，还要负担高额的持有成本。

　　那如何判断写字楼的投资回报情况呢？马国华提醒道，看回报不能只看项目的售楼人员或是项目代理提供的市场资料，一定要自己做足功课。一般在项目附近区域跑5栋写字楼，主要看这些写字楼的租金，空置率，管理费，租驻的企业方向等，然后学会自我分析该物业是否值得投资。

　　另一方面，随着销售价格的高涨，写字楼前期投入成本也正加大。合富置业市场部陈宏业指出，不可避免的“商住正挂”趋势正令写字楼市场投资成本加大，风险也会随着增大。虽然从总价和租金回报的稳定度看，写字楼比商铺更有吸引力，但如果遇到空置就会损失惨重。因此。投资客们在出手前，不能仅看到写字楼的升值空间，更要充分平衡高投入之后的回报问题。

　　　　行家有嘢讲

　　中立地产策划总监马国华：从发展看，写字楼市场出现“商住正挂”是商业市场发展的必然结果，在国外发达国家，商用物业与住宅物业之间价差是1.5倍，“正挂”是自然现象。我国还是发展中国家，发展处在起步阶段，现在开始出现“正挂”是经济发展的正常阶段。满堂红写字楼部营业经理周巧禅：以前写字楼的价格偏低是因为许多投资者都对商业市场，特别是写字楼还不熟悉。资金转向之后，这些投资者开始慢慢进入商业市场，写字楼被更多人了解，如果政府对住宅市场的政策一直在延续的话，大量资金释放，这种“商住正挂”便会形成整体辐射。

　　　广州近期主要在售写字楼与周边住宅均价对比

　　板块 写字楼 近期均价（元/m2）住宅、公寓 近期均价（元/m2）装修标准

　　珠江新城 富力盈信大厦 35000-37000 方圆月岛 30000 6000

　　广州银行大厦 27000-30000 嘉裕 (论坛 新闻)丹顿阳光 (论坛 新闻) 25000-29000 3000

　　汇美大厦 28000 朱美拉公寓 (论坛 新闻) 32000-33000 6500

　　富力盈隆广场 30000 富力公园 28（商） 25000-28000 6000

　　体育西路 维多利广场 22000-23000 亿泉尚园 (论坛 新闻) 28000 5000

　　天文苑 (论坛 新闻)（二手） 19000-20000 2000

　　天河北-东站 保利中汇广场 27000 嘉尚国际公寓 (论坛 新闻) 20000 3000

　　威尼国际 20000-22000 天寿大厦 (论坛 新闻) 15000 毛坯

　　耀中广场（二手） 28000 天誉花园 (论坛 新闻)（二手） 20000 2000

　　中泰国际广场（二手）23000

　　琶洲 中洲交易中心 21000-23000 保利世贸公寓 (论坛 新闻)（商）26000 6000

　　邦泰国际公寓 21000 5000

　　印象琶洲公寓 (论坛 新闻) 20000 3000

　　会展世界城 (论坛 新闻 视频)（二手）15000-17000 3000

　　雅郡花园 (论坛 新闻)（二手） 13000-17000 3000

　　海珠 达镖国际中心 (论坛 新闻) 22000 可逸家园 (论坛 新闻) 23000 3000

　　广州珠江纺织大厦 23000 逸景翠园 (论坛 新闻) 19000 1800

　　注：以上写字楼装修标准基本为毛坯，标（商）字楼盘为商用公寓项目，土地性质为商用，可工商登记。