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省城的姚女士将自家200多平米的别墅楼租给外地一家公司，物业公司以其改变房屋用途、违反管理公约为由将业主告上法庭，要求姚女士恢复房屋原本用途。近日，合肥市庐阳区法院审理了安徽信联物业服务有限公司(下称信联物业)状告姚女士要求排除妨碍一案。记者了解到，业主出租房屋被物业公司以违反管理公约告上法庭这在省城还是首例。此案一旦判决必将起到一定的示范作用。
【案件缘由】业主出租别墅遭物业起诉
姚女士离异后获得某繁华地段一套上下200多平米并附带车库的别墅房。由于身体不好，姚女士没有工作，带着孩子跟自己年迈的父母住在同一小区。2009年7月，姚女士与浙江一家企业安徽负责人签订了租房协议，将200多平米的别墅房租给了这家公司，租期三年。姚女士的父亲年近八旬，是一所高校的退休教授。由于姚女士精神不好不能受刺激，她的父亲姚老先生则代替她到法庭应诉。姚老告诉记者：这套别墅的租金是姚女士母子两人的生活来源。他们没有想到，出租自家房屋竟引来一场官司。今年9月，小区的物业公司信联物业以姚女士将房屋出租给他人办公，改变了房屋用途，违反了《物权法》及跟物业公司之间签订的管理公约，据此将姚女士告上法庭，要求姚女士恢复原状，排除妨碍。
【物业公司】业主违反了《管理公约》
信联物业告诉法庭，今年8月，他们接到姚女士邻居的投诉，称姚女士将房屋出租给浙江一家公司办公，不仅来往人员复杂，而且极其喧哗，有一次甚至出现了二十多人开舞会的庞大“场面”，投诉业主要求物业公司制止姚女士将房屋出租给其他公司办公的行为，否则拒交物业费。信联物业为此致函给姚女士，要求她三日内恢复房屋原本性质，但姚女士没有理睬。
9月，信联物业诉至合肥市庐阳区法院。信联物业诉称：根据买房入住时业主跟物业签订的物业管理委托合同及管理公约等，姚女士的房屋只能作居住用途。而且根据《物权法》第77条：业主改变相关房屋用途应该征得有利害关系业主的同意；另外根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。据此，信联物业认为：姚女士既没有获得其他业主同意擅自将房屋出租给公司办公，同时也违反了管理公约，侵害了物业管理秩序，导致其他业主不交物业费，对业主及整个小区的安全带来隐患，他们要求姚女士恢复住宅原本使用性质。
【庭审焦点】物业公司有无权利起诉
年近八旬的姚老在法庭上称：物业公司根本没有起诉他女儿的权利——主体不适合。因为他女儿是别墅的合法所有者，他女儿有包括出租、出卖、居住等在内的处置房屋的权利。其次，租别墅的浙江公司并没有利用此房做经营，而主要用来做员工宿舍及接待浙江公司员工来访时居住。
姚老认为，退一步说，即使他女儿改变了房屋用途，根据《物权法》第77条，也只有有利害关系的业主有权来起诉，物业有什么权利来起诉？
信联物业则认为：他们起诉的依据是姚女士违反了与物业公司签订的物业管理委托协议及管理公约，根据《最高法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第四条，他们有权提出诉讼。法庭上，双方各执一词，互不相让。
【现场探访】很多出租房成办公室
庭审结束后，记者探访了双方争议的别墅楼。这栋别墅楼里，下层摆放着几张办公桌，上层是卧室，门口挂着某公司安徽办事处的牌子。 “我们这是有办公桌，不过大部分都只是摆设，并没有多少人在这边。 ”租住在这里的浙江某公司王女士告诉记者。记者了解到，这个小区里像姚女士这样把房屋租给公司办公的并不少见。
【律师看法】物业能否起诉要视具体情况
业主因为租房被物业公司告上法庭，这在省城还是首例，记者通过网络搜索也找不到相关案例。此案的判决无疑具有示范意义。
“房子是我的，我是租还是住，凭什么要物业同意？物业到底是为业主服务的还是凌驾业主的太上皇？ ”
“房子本来是住宅，现在出租给公司办公，人员嘈杂。物业公司统一要求住房不能做办公、经营用途，保障了小区居住环境及安全，我支持。”
记者在该小区采访其他业主时出现了上述两种声音。
究竟物业有没有权利状告将房屋出租给公司办公的业主？记者就此咨询了合肥市律师协会房地产专业委员会副主任檀传中律师。檀传中表示：根据《物权法》，如果业主改变房屋用途，只有有利益关系的业主有权提起诉讼，物业公司是没有权利告业主的；但如果业主和物业公司签订了物业委托协议或者管理公约中约定业主不得改变房屋用途，那么物业公司可以依据这一合同或者协议起诉业主。
由于争议较大，该案没有当庭宣判，法院也未就原告是否具有起诉的权利作出当庭裁决。这起物业告业主出租房屋案究竟如何判决，安徽商报将继续关注。(记者孔华) | 
