二手房成交泄露天机

　　楼市远非风传的火爆

　　并不是真正意义上的回暖

　　杭州我爱我家根据杭州市透明售房网统计显示，截至9月29日12时，杭州市五城区二手房共成交2327套，成交量较上月的1693套环比上升了37.45%，同比2009年9月4256套下降45.32%。9月成交均价在20702元/平方米，环比8月的19993元/平方上升了3.55%，同比去年9月16182元/平方米，上涨了27.93%。

　　9月份杭州楼市的形势较前几个月相比已有较为明显的改变，从9月份的商品房、二手房成交情况就能较为直观的反映。据统计，截至9月25日，杭州主城区(不含萧山余杭)商品房已销售4377套，其中不少新开楼盘的销售去化率更是突出。同时，二手房的月成交量也是新政调控以来最好的一次，特别是进入下半月以来，日均成交量在80套以上，单日成交量更是频破百套。

　　我爱我家市场研究中心认为：作为房地产企业的开发商，或同时经营有多个地产项目，面临较大的资金压力，尤其是在“新政”出台后，市场持续低迷，销售状况更是不佳。随着政策面平稳，部分刚性需求逐步释放，市场行情略有好转，但楼市仍在新政的调控下，以及新的政策可能继续出台的背景下，开发商均以低于预期的价格开盘，以换取新房的预定量，希望尽快回笼资金。

　　随着多处商品房的热销，楼市成交量较此前稍有升温，在商品房、二手房的联动效果下，杭州主城区二手房成交量呈现递增的趋势，在这样的市场背景下，部分刚性需求的消费者开始理性地选择合适的物业下单。因而带动了本月二手房每周的成交量小幅上升。

　　因此，这一轮楼市销量上升，是开发商为了回笼资金，大力促销使然，在“金九银十”的房产销售旺季里，销售环境本身良好，二手房在此市场环境下，购房者成交意愿增加，成交量随之上升。因此，9月份的成交情况虽略显好转，但并不是真正意义上的回暖。

　　杭州五城区二手房交易热门小区

　　耀江文鼎苑、万家花城交易最旺

　　从本月成交热门小区上看，耀江文鼎苑、万家花城的成交量较多，由于目前二手房市场均价有所回落，房东方出售房源也较为诚心，因而像耀江文鼎苑、万家花城等次新小区也越来越受到置业者的喜欢，随着周边配套设施的完善，生活也越来便捷，因而不少消费者愿意选择这类物业。同时可以看到丽江公寓、嘉泰馨庭、魅力之城、金基晓庐等一批次新房都成为热门小区。

　　此外，翠苑、景芳、朝晖、德胜、闸弄口的小户型也是消费者钟情的小区，这些小区多建于上世纪80年代末，多层户型，可以拥有更好的空间利用，同时社区配套极为丰富，生活便利。

　　商业地产表现抢眼

　　从杭州五城区二手房成交均价图来看，本月成交单价低于2.2万元占总成交的76%，和上月相同。此外，从目前成交单价排名来看，前十位的物业中，成交总价较高的前8处物业均为商业地产。由于政策对于商业地产影响甚微，因而商业地产的在目前的二手房市场中有所突显，同时高价的商业地产也拉高目前的二手房成交均价。

　　在本月一手房市场中，地处钱江新城的滨江城市之星热销，因而也带动钱江新城的部分高档住宅的成交量上升，金色海岸、东方润园等千万元以上的物业成为成交总价排名前列。

　　成交量并不具备进一步大幅回升的条件

　　由于国家调控政策出台后的5个月多时间里，多数消费者选择观望，长时间的成交停滞，积压了大量的需求，市场的需求又较为急迫，刚性需求更是突出。因此，从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。在商品房销售量率先上升的带动下，二手房成交量也被拉动。

　　虽然近期杭州二手房成交回暖、成交量反弹上升，但并不意味着二手房市场就此真正开始回暖。国家并未放松对楼市的调控，对未来楼市政策的调整预期仍不明朗，有可能到来的“二次调控”，让多数购房者选择继续观望。因此，近期二手房市场仅是刚性需求者在需求抑制一段时间后的小幅释放，市场并不具备成交量进一步大幅回升的条件。

　　数据来源：杭州透明售房网